今天分享的是 报告出品方：中泰证券

全球房价运行基本规律：房价长期能够跑赢通胀；过去80年间主要国家房价整体呈现上行趋势； 房价与一个国家地区的经济发展情况强相关；一个国家地区内部往往经济发达的大城市和都市圈 的房价弹性更大，且长期下涨幅高于平均。 驱动房价过高的主要因素：外部冲击、脆弱基本面、内生变化是催生楼市泡沫的主要原因，不同 国家主导因素不同：美国次贷危机前楼市繁荣主要是缺乏监管及信贷宽松；

西班牙泡沫来自土地 私有化与长期重购轻租政策导向；爱尔兰楼市问题集中在个人与机构热衷参与房地产投机；阿联 酋楼市过热由外资涌入催生。 主要经济体房地产危机周期：过去50年15个主要发生房地产泡沫经济体房价自高点至底部平均下 行时间为5.44年，中位数4.75年；平均下行幅度-30.5%，中位数-25.9%。房价从底部回到泡沫时 高点平均需要12.69年，中位数为11.26年。

应对房地产危机的政策：政府财政政策刺激力度基于GDP增速与债务负担，央行货币政策倾向于 降息与货币贬值。从复苏节奏看，以美国为例，GDP、产业与失业率、债务与供给出清表现较好的 地区楼市率先恢复。 另一个角度看房价：租售比作为评估房价泡沫的锚点值得商榷；大环境下短期政策救市影响可能 有限；房价的繁荣和崩溃或取决于对未来房价增长预期的转变。 风险提示：海外经验可能无法简单适用于国内，政策之间可能存在不可比因素，研究报告中使用 的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。

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