报告核心观点：中美关税升级虽对中国经济和房地产市场带来短期冲击，但不会改变长期趋势。预计一二线城市房价企稳时间将推迟6-12个月，二手房销量和价格会有所下调，不过新房市场相对更具韧性。高盛预计2025—2026年全国房地产总销售面积将分别同比下降8%和6%。其中，新房平均售价预计两年分别下调5%和3%，二手房成交面积合计下降13%，均价降幅分别为7%和4%，直至2027年市场有望止跌企稳。（关于二手房的分析可延伸阅读这篇报告：中国房地产下调预测：波折而非逆转）

在中美关税升级的 “黑天鹅” 突袭下，中国楼市迎来了一场前所未有的 “压力测试”。高盛最新报告犀利指出，这场贸易战直接成为楼市预测下调的导火索，出口依赖型城市首当其冲，楼市销量暴跌。但高盛也给出了不一样的视角，认为这只是政策与市场博弈中的阶段性震荡，中国经济的底盘仍在，且政策工具箱尚未见底。图表 1 显示了不同城市房地产市场的库存周期与房价走势，清晰呈现出一线城市的韧性与其他城市的压力。

市场分化：一线城市的 “避风港” 优势与沿海弱市的隐忧

市场分化已成定局。高盛数据显示，北上广深等一线及长三角重点城市，凭借产业韧性（新能源、半导体等）和人口持续流入，库存周期仅 18 个月，房价企稳迹象明显。反观出口导向的沿海三四线城市（如东莞、昆山），库存积压高达 28 个月，房价持续阴跌。图表 2 展示了不同城市房价的同比变化，突出了核心城市与其他城市的巨大差距。一个关键趋势是：国企与地方融资平台正取代民营房企，主导一线核心地块开发，这意味着政策资源正加速向 “安全区” 倾斜。

二手房市场：量价双杀背后的结构性机会

报告预警，二手房市场将进入 “量价双杀” 阶段：卖家挂牌激增 10%，但买家观望情绪浓厚，价差扩大导致交易萎缩。不过，一线城市核心区出现微妙变化 —— 第四代新房（空间效率升级、智能化配套）与周边二手房形成 “产品代际差”，两类市场逐渐脱钩。图表 3 呈现了新房与二手房价格的对比，显示出高端新房市场的相对稳定。高盛发现，这类新房项目土地溢价率反而逆势走高，暗示改善型需求正在托底高端市场。

政策底牌：国企进场与土地供给侧改革的双重稳定

高盛揭开一个关键趋势：2023 年以来，70% 的新开工项目由国企和地方平台主导。这些 “有效供给” 不仅稳定了土地市场，更通过低容积率、高品质定位重塑价格体系。与此同时，36% 的滞销库存（2015 年前项目）将被逐步出清。图表 4 揭示了不同性质开发商在土地市场中的份额变化，凸显了国企的主导地位。这背后是政策层的深层逻辑 —— 用国有资本稳住基本盘，用供给侧优化淘汰落后产能。

投资逻辑重塑：紧抱 “安全名单”，远离风险区域

高盛明确给出 “生存指南”：重点布局其买入评级的央企开发商（华润置地、中国海外等）。这些企业 80% 的土储集中于十大核心城市，且毛利率逆势提升 7 个百分点。反观民营房企，2025 - 2027 年销售额预计再跌 30%。图表 5 对比了央企与民营房企的土储分布与销售预期，为投资者提供了清晰的方向。残酷的现实是：未来 3 年，中国楼市将加速进入 “国企主导 + 核心城市” 的双重安全区时代。

风险预警：政策执行与全球衰退的变量冲击

报告不忘敲响警钟：若贸易摩擦升级引发全球衰退，或 “保交楼” 政策后继乏力，二线城市企稳时间可能再推迟 6 - 12 个月。图表 6 展示了不同城市楼盪企稳时间的预测，突出了风险的不确定性。更值得警惕的是，当前开发商库存减值仅计提 8%，若流动性危机蔓延，资产减值 “深水炸弹” 或被引爆。但高盛仍留有一线乐观：若结构性改革提速（如 REITs 扩容、保障房加码），长期反而利好行业出清。

震荡不是终点，而是新周期的起点。当市场为 “销量退回 2014 年水平” 而恐慌时，高盛看到的却是另一幅图景：一线城市房价筑底、国企托市机制成型、产品升级拉开差距。这场震荡本质上是 “政策市” 与 “市场底” 的碰撞，而碰撞的火花中，中国楼市正在重构价值坐标系。对于投资者而言，与其纠结短期波动，不如紧盯两大信号：核心城市土拍回暖、国企拿地占比突破 70%。那时，新一轮周期或已悄然启动。