年轻人结婚生娃意愿越来越低，二手房库存冲破天际，新房市场待售面积越来越多……都知道房子跌多涨少，但没办法，年轻人要结婚，娃儿们要读书，这些的前提都是要有房。

可市场跌岩起伏，今明两年买房究竟该如何选择，才能稳赚不赔，不踩坑呢？

前几天有中介不小心说漏嘴，给出了一个超实用的七字口诀：买旧、买大、不买三。

别看只有短短七个字，他却能帮助你巧妙避开诸多购房陷阱：

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买旧，即买大城市的核心区

李嘉诚曾多次强调，买房一定要看地段，核心区的房子，哪怕是老破小都比郊区的新房强。毕竟有三张王牌做强力支撑：

1、生活便利

核心区区域的房子，500米生活圈中，地铁+商超+医院+教育全覆盖，这种社区模式，不论是上学还是上班、逛街社交，都能在附近轻松搞定。

2、资源稀缺更抗跌

核心区域土地资源更稀缺，这些城市心脏的土地资源，就像陈年茅台——越老越金贵。2025年成都成华区一宗地的成交，溢价高达51%。2024年北京二环内老破小平均价格和逆势上涨2%，郊区却一路走低，跌幅高达 8%。

不管市场如果风云变幻，处于核心地段的那些房子，一直保持着稳定态势，极少受到外界因素的过多干扰。

3、拆迁机会更多

今年住建部已经明确“留改拆”三管齐推进，这一措施的落地，预示着核心区改造工作将提速。

接下来，大城市核心区老房子的拆迁改造机会更大，对于老房业主来说，说不定哪天就列入拆迁实现巨额财富，比如当年广州越秀区的老房拆迁，补偿价是当年市场价的42倍，这种机会是其他区域遥不可及的。

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买大：即买大房子

如果预算充足，宁愿买大不买小，这也是基于置换成本考量：一次选择，终身受益。

有很多人买房总喜欢先买小户型过渡，等到将来的时候再置换大户型。

其实这种想法是错误的，买大不买小的策略更具前瞻性，因为小房换大房代价惊人。

简单算一笔账，首套房总价200万，5年后置换总价400万的大户型。卖房时，中介费、税费各项成本支出10万。

再买时，二套房首付比例提高，利率上浮，算下来光利息就要多支出50多万。再加上小房装修折旧，当初投入20万装修，5年后残值还不足5万。一卖一买，小房换大房算下来，成本起码多掏上百万，远超直接购买大房的价差。

老同学年前买的现小房，装修时多掏20万，现如今生二胎+父母来照看娃，根本不够地方住，于是打算置换大户型，去市场走一圈才发现，大户型都在涨，自家小户型倒跌了。

如果置换的话，这隐形成本就大了，如果当初一步到位，就没后面这些事了。

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不买三，即三类房子不能买

1、远郊盘

远郊房配套不足，入住率不到30%，周边配套荒芜，通勤难到怀疑人生。

比如武汉的@莫大叔，前几年被销售忽悠买的远郊大盘，当初开发商承诺学区、地铁、公交，到现在全部停留在PPT上，附近连地铁的影子都没看到，如今价格腰斩都无人问津。

2、概念盘：海景房、度假房、小城市养老房等。

碧海蓝天，阳光沙滩，曾经很多人都梦寐以求有一套海景房，家门口就有“诗和远方”。然而多少被忽悠去银滩买海景房的，有多少不是后悔莫及。实在是买来没法住人，潮湿，风大，还时不时刮台风，不用多久，家具发霉，阳台栏杆摇摇欲坠，有些人买了海景房空置在那里几年，房子不住人都烂成什么样了。

度假房就不用说了，有多少人买个度假房长期居住的？还有养老房，一开始老人还愿意去做，到后面老人就不愿意去了，小地方的养老房只适合旅居住一段时间，根本不适合长期居住，医疗配套人文都跟不上，最终买了都是闲置。

3、三四线城市的超高层

超高层房子光电梯这一项，就可以大概率猜测，未来终将沦为贫民窟。你想想，超高层住户多，每天等电梯就能等的人崩溃，而且这种小区人员密度高，人多的很，噪音隐私全无。

将来电梯老化，最终维修费用就得靠业主自掏腰包，一旦住户意见难统一，尤其租户多的楼更难，最终电梯换不了，高楼爬不上去，有点钱的人都不会愿意待。

关键这种超高楼层的房子，住的越高逃生就越难，消防云梯最高只到20楼左右，再往上一旦着火，只能听天由命。而且这种房子一旦老了，将来根本就修不起，也拆不起，如果维修费还收不起，物业一旦摆烂，住户就只能倒霉。

如果你现在还幻想着买这三类房子用来出租，劝你早打消这个念头，说不定几年租下来还不够维修费。

所以，买房一定要牢记：买旧、买大、不买三，才能不踩坑！