文|隔雾

编辑|隔雾

前言

下一个被出售的万达，会不会在你老家吗？

近年来，万达却频繁传出出售万达广场的消息，5月，一则重磅消息再次震惊商界：王健林计划出售旗下48座万达广场，这一消息瞬间登上热搜，引发了社会各界的广泛关注和热议。

王健林为何会出手万达？难道是遇到了什么难题？

王健林又卖48座万达广场

近期王健林出售了涉及大连万达直接或间接持有的48个万达广场项目公司100%股权，从地域分布来看，这些万达广场所在城市涵盖了北京、广州、佛山、惠州、成都、杭州、南京、武汉、厦门、福州、泉州等共计39个城市 。

既有如北京、上海、广州这样的一线城市，也不乏众多新一线以及二三线城市，市场消息称，本次交易规模预计达500亿元，如此大规模的资产交易，无疑在商业地产领域投下了一颗重磅炸弹。

回顾万达过往，这并非其首次大规模出售资产，早在2017年，王健林就以637亿元的价格将13个文旅项目和 77 家酒店分别售予融创和富力。

而自 2023 年以来，万达系已累计转让超过 30 座万达广场项目权益 ，今年年初就有 7 座万达广场被出售，如今这 48 座万达广场的出售，再次表明万达在资产结构调整上的持续动作。

万达频繁出售资产原因剖析

近年来万达面临着较大的债务压力，数据显示，2025年4月其短期借款金额超38.89 亿元，同比增长190% ，万达集团有息负债规模庞大，还面临着诸如苏宁、融创、永辉超市等合作伙伴总计180亿元的债务。

其中，融创要求万达支付 95 亿元的股份回购款，苏宁要求万达支付 50.41 亿元股份回购款 ，相关方频繁冻结万达及相关公司的股权，严重阻碍了万达的正常运营及股权重组。

此次出售 48 座万达广场若能顺利回笼近 500 亿资金，将显著改善大连万达集团的流动性压力，降低债务风险，提升公司的信用评级和融资能力，为企业的后续发展赢得宝贵的喘息空间。

自 2015 年起，万达便启动轻资产战略，计划减少对重资产的依赖，专注于输出选址、设计、招商及运营等能力，通过收取管理费、品牌授权费等方式盈利，实现从重资产向轻资产的转型。

此次出售 48 座万达广场项目公司股权，通过将重资产项目出售，万达可以避免重资产项目的资金沉淀和折旧等压力，将更多资源集中于商业运营管理这一核心业务，发挥其在商业运营管理方面的专业优势，实现从传统的商业地产开发商向商业运营管理服务商的转型。

以万达此前与太盟投资集团等机构的合作为例，2024 年 3 月，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES 签署投资协议。

上述五家机构向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%，而大连新达盟子公司珠海万达商管管理着众多大型商业广场 ，这一系列动作都是万达轻资产转型战略的重要举措。

在当前经济增速放缓、房地产市场调控以及线上消费冲击的背景下，商业地产行业面临诸多挑战，线下商场的消费习惯发生改变，部分万达广场的经营受到一定影响，而万达就选择了出售资产。

出售这些项目，转而聚焦于运营状况良好、消费潜力大的区域，有助于万达提升整体运营效率和盈利能力，更好地适应市场变化。

从资产处置的角度看，在面临资金压力时，优先出售一二线城市的万达广场更符合利益最大化原则，一二线城市的万达广场资产价值高，交易能快速回笼大量资金，有效缓解债务压力。

以北京、上海等一线城市的万达广场为例，其所处地段优越，商业价值极高，出售价格往往十分可观，而县城万达广场资产价值相对较低，交易难度较大，交易价格可能也不理想，出售后对缓解资金压力的作用有限。

所以在万达的资产出售序列中，县城万达广场暂未被大规模列入，所以在这次资产出售序列中，县城万达广场暂未被大规模列入。

虽然县城的消费能力相对一二线城市较弱，但从运营成本与收益的综合考量，县城市场的万达广场仍有其独特优势，县城的运营成本，如租金、人力等相对较低，使得县城万达广场即使租金回报率不算高，若选址得当且运营稳健，也有望成为稳定的盈利点。

有数据显示，万达广场 70% 以上的票房增长来自三、四线城市，投资回报率并不低于大城市，一些县城的万达广场通过精准定位当地消费需求，引入适合当地居民的品牌和业态，成功吸引了大量客流，实现了较好的盈利。

比如某县城的万达广场，针对当地居民对亲子娱乐需求的增长，加大了亲子游乐区域的投入，引进了多个知名亲子品牌，开业后该区域人气火爆，带动了周边餐饮、零售等业态的发展，整体收益十分可观。

县城市场的万达广场，对于当地政府来说，往往属于标志性商业项目，能极大地带动当地就业和经济发展，因此，县城万达广场在发展过程中可得到当地政府的诸多资源支持，这一点可能还高于一二线城市。

个人看法

对于万达而言，这一系列资产出售动作是其在复杂市场环境下的主动求变之举，轻资产转型战略若能成功实施，万达有望摆脱重资产的束缚，专注于商业运营管理，发挥其专业优势，提升品牌影响力和市场竞争力。

但在转型过程中，万达也面临一些挑战，例如，核心商业资产的流失可能在一定程度上削弱租金收益基本盘，如何在减少重资产的同时，确保轻资产运营模式能够持续稳定地带来收益，是万达需要重点解决的问题。

此外，资金接续情况和战投资金能否如期到位也存在变数，这对万达的转型进程有着重要影响，从商业地产行业趋势来看，万达的动作也为行业发展提供了新的思考方向。

在当前线上消费冲击、消费者习惯改变的背景下，轻资产运营模式或将成为更多商业地产企业探索的方向，通过输出管理、品牌等软实力，企业可以降低资金压力，提高运营灵活性。

然而，轻资产模式的成功运作需要强大的品牌影响力、专业的运营团队和完善的服务体系作为支撑，并非所有企业都能轻易复制万达的模式。

对于其他商业地产企业而言，应结合自身实际情况，探索适合自己的发展路径，无论是在资产结构调整、运营模式创新还是数字化转型等方面，都需要积极应对市场变化，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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