最近好多朋友问我：现在手里这套值150万的房子，熬到2030年，还能值多少钱？

说实话，这个问题背后全是焦虑。

但巧的是，两位地产界大咖王健林和马光远，答案居然出奇一致——关键看你房子蹲在哪儿。

先看老王的大实话：未来五年，中国房子会裂成两个世界。一线和核心二线的好房子，可能再涨25%-30%；但三四线的房子，普遍得跌个15%-20%。

这可不是随口一说，他背后有硬数据支撑——2024年北上广深人口净增230万，但全国有157个城市人口在净流出。人都跑了，谁接盘你的房？

马光远更狠，直接甩出“三个20%定律”：未来只有20%的城市、20%的楼盘、20%的开发商还能活出点人样，剩下的全是陪跑。他甚至撂话：三四线买房就是“火中取栗”，玩的就是心跳。

这话难听，但数据啪啪打脸——2024年三线城市房价已经跌了3.7%，四线城市更惨，房子根本卖不动，销量暴跌17.5%。

为什么两位大佬这么悲观？三大铁一般的事实摆着：

第一，人不够了。2024年中国65岁以上老人占比冲到21.6%，出生率却只有6.3‰。社科院预测2030年60岁以上人口将破4亿，接近三成国民是老人。

年轻人呢？不但数量断崖，连买房心态都变了——90后00后只有42%的人觉得必须买房，比80后（77%）砍了一半还多。没人接盘，房价拿什么撑？

第二，房子早过剩了。全国六亿栋房子什么概念？哪怕一栋只住5个人，也够30亿人住了。

王健林说得更直白：“没有哪个国家房地产能热过50年”，而中国房改至今已狂奔近30年，购买力和供应量全到顶了。

第三，收入撑不住虚高的房价了。深圳家庭不吃不喝48.1年才买得起一套房。

疫情后居民负债率飙到71.5%，口袋早就掏空了。当房贷压得人喘不过气，降价抛售是迟早的事。

那么重点来了——你手里那套150万的房子，2030年会缩水多少？我算笔账给你看：

要是在三四五线城市，参照王健林预判的15%-20%跌幅，再结合部分机构预测腰斩的可能性，150万可能直接掉到90万-105万，相当于白亏一辆宝马5系。

如果挤在二线省会，按全国平均贬值趋势（6.71%-50%），可能跌到100万-120万之间，首付蒸发。

但若是一线或强二线核心区，比如杭州未来科技城、成都高新区，反而可能逆势上涨。杭州2030年预测均价7.8万/㎡（现在3.5万），这类资产甚至可能从150万冲到180万以上。

什么房子最扛跌？三个关键词——地段、产业、租金。李嘉诚早就点透：“地段、地段还是地段”。包括王健林在为万达选址的时候也是遵循这个准则。

比如上海临港新片区，2024年房价逆市涨15.3%，全靠产业导入和轨交规划。

租金回报率超过3.5%的房子也别轻易卖，这类资产在熊市中反而是避风港。

所以别光盯着150万这个数发抖，赶紧查三个信息：你房子在人口流入城市吗？三公里内有地铁和产业园区吗？挂出去租得掉吗？

如果答案全是“否”，2030年它大概率会变成一捆“金砖包装的白菜”，看着耀眼，切开流泪。

房子从不是“躺赢”的买卖，大分化时代，醒得早的人才能少流血。