一年前，上海徐汇区东安新村还只是普普通通的“市区老破小”，一年后却已经是成交金额超过523亿元的“全国总价地王”。

作为上海史上最大单地块一次性征收项目（上海徐汇区东安片区旧改项目，以下简称东安地块），尽管三宗涉宅地块3个月内陆续以协议出让方式拆售，但仍难掩光芒。根据沪徐协示字（2025）第1号、第2号、第3号文件公示，徐汇区C030301单元127b-23、127b-24和125-31地块的出让价格分别是83.5亿元、98.18亿元和341.35亿元，合计超过523亿元。

这样的大规模整体开发能为城市带来什么？涉宅地块楼面价未出现新高，且加强了中小户型配比，会给区域楼市供应带来怎样的影响？记者近日走访了东安地块。

新老“地王”最近距离仅300米

东安地块，是上海中心城区成熟板块少见的大面积地块。原址上的东安一、二村片区，涉及117幢居民楼、6057户、5个居委会。公开资料显示，地块组团总面积达到15.93公顷。

从旧改启动之初，市场各方就判断，这将是更有开发潜力的“地王”项目。

但上海市中心从不缺“地王”。

2013年新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇地块，2014年中民投联合体以248.5亿元将董家渡地块收入囊中，2020年香港置地联合体以310.5亿元竞得徐汇滨江综合体地块（以下简称西岸金融城），“总价地王”纪录不断被刷新。

而东安地块与“老地王”西岸金融城最近的距离只有300米。

上海东安新村旧改地块 每经记者 包晶晶 摄

第一太平戴维斯中国策略顾问部负责人朱锋通过书面向每经记者表示：“这是上海内环内近年来体量最大的旧改项目，对整个板块的能级提升和城市板块的迭代升级有重要意义。”

从土地使用权出让协议来看，其中的125-31地块设置了约1.33万平方米的社区级公共服务设施，中小套型住宅建筑面积占比15%，同时要求在东安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地区空间节点，宜加强空间设计和建筑设计，体现空间节点门户性和标志性，其中标志性建筑为非住宅功能；而127b-23、127b-24地块为纯住宅地块，少量配建公共服务设施。

叠加区域内原有的医疗、教育、商业等资源，“新地王”未来和西岸金融城将如何联动？

“从当前区域规划与发展潜力来看，东安地块所在的板块与西岸金融城在产业定位、功能布局及城市价值提升等方面，形成互补而非替代关系。金融城板块的发展经历了从规划建设到产业导入、人口导入的长期过程，且伴随着城市经济发展，东安地块的发展仍需要一定发展周期。东安地块依托现有医疗资源优势，规划建设国际医疗中心、精准医疗研发基地等载体，徐汇区政府专项资金支持人工智能与健康科技融合发展，尽管当前产业导入尚处初期，但健康科技产业未来将有极大增长空间。”朱锋认为。

豪宅聚集地

东安地块的南面，就是近年来不断刷新房价纪录的豪宅聚集地徐汇滨江。但相比之下，东安地块更接近市中心腹地。

上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者说：“三宗地块方正、区位优势极佳，对于住宅开发来说本身挑战并不大。而且大规模整体开发更有协同性，更有利于城市更新。从未来房价看，随着徐汇滨江整体价值的不断提升，新开发的住宅价格也会随之向上。”

每经记者沿着龙华中路向东，走过了近年来备受关注的5个豪宅项目。

与东安路距离最近的能建·西岸誉府，一季度开盘即售罄，合计销售约48亿元。再往东，即顶着全国最高楼面价纪录光环的绿城·潮鸣东方，5月11日开盘，一次性推出120套千万元级大平层房源，销售均价高达19.5万元/平方米，销售总金额69.88亿元。

与潮鸣东方紧邻的汇元玺，2024年3月第二次开盘即售罄，入围分达112.8分，相当于一个5年内没有购房记录、社保缴纳10年左右的无房家庭，才具备入围资格。潮鸣东方对面的香港置地·启元，均价高达17.8万元/平方米，套均总价超过5000万元，认购率235%，其中最贵的一套复式户型总价破亿元。

再往东，是2022年12月开盘的御江廷，共计323套房源，均价13.12万元/平方米。

相比市区其他板块宅地的小规模出让，此次东安地块为一次性大批量供应。C030301单元127b-23地块、127b-24地块、125-31地块的意向用地人分别为上海新枫安企业发展有限公司、上海新百安经济发展有限公司和上海新东安企业发展有限公司。

天眼查平台显示，这三家公司分别由上海地产（集团）有限公司和上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司以不同股权比例联合成立。那么，这种地方国资主导的整体开发，究竟有什么优势？

朱锋分析：“这一优势体现在更为系统性以及长期适配性的发展规划，未来东安地块将形成居住、工作、医疗15分钟生活圈。反观小块出让，因开发商在功能规划建设过程中更加关注局部功能及收益，缺乏板块之间的整体性思考，易出现特定功能供应量过剩的情况。此外，在城市空间的系统化完善方面，整体性开发降低公共服务成本，可以打造连续的公共空间体系，同时通过对开发配套服务等要求，在保证开发商收益的前提下，为城市提供更完善的配套空间。”