在偌大的商业市场里，商业项目“易主”从来都不是一件罕见的事，新奇之处在于那些意想不到的“换主”案例：

6月5日，国家市场监督管理总局网站显示，博裕五期美元基金有限责任公司收购北京华联（SKP）百货有限公司股权案已被无条件批准，审结时间为5月19日。从3月底市场传出北京SKP出售的“小道消息”到该项目正式被收购，也不过两个多月的时间。

时间再往前看，5月26日，国家市场监管总局披露了大连万达商业管理集团股份有限公司旗下48家公司股权收购案相关情况，意味着至少有48座万达广场将同步 “换主”。

与此同时，一些沉寂已久的烂尾楼，在法拍市场经历一次又一次上架打折后，终于获得了新的买家。这些看似寻常但又不简单的交易背后，往往藏着市场风向的转变或是商管公司战略转型的考量，自然而然也就成为了业界热议的焦点。

今天，我们以存量商业、开发项目、公司股权三种收并购形式，对今年以来发生的10起大宗交易涵盖的64个项目进行整理汇总，看看有哪些项目迎来了新东家？

01.

59个项目公司股权变更

据不完全统计，今年以来，涉及公司股权收并购的案例达5起，包括标的物业59个。

☆ 2025年，已有53座万达广场“易主”

人们常说，商场如战场，大连万达商业管理集团股份有限公司（下文简称“大连万达”）作为中国最大的全国性连锁商业经营管理企业之一，在对赌协议失败以后卖掉的万达广场，拉起名单来也是特别长。

仅今年以来，大连万达旗下就有53家万达广场的股权发生了变更。以时间维度来区分，2025年1-2月期间，包含宣城宣州万达广场、安阳文峰万达广场、四平万达广场、扬州邗江万达广场和铜陵铜官万达广场在内的5座万达广场就陆续传出被坤华股权投资接手的消息。市场消息称，此次交易或为大连万达回笼资金约35亿至40亿元。

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另一个时间线发生在5月26日，国家市场监管总局披露的信息显示，太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）、高和丰德企业管理服务有限公司、腾讯控股有限公司、北京市潘达商业管理有限公司、阳光人寿保险股份有限公司直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。

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根据列表公司的注册地址，我们找到了这48家公司旗下对应的万达广场。可以看到，这些项目中，有45个项目为2017年及2017年以前开业，而2017年正是大连万达宣布全面实施“轻资产”战略的关键一年。

这些较早开业的万达广场，在商业市场尚未饱和之时，很多是当地城市的首家大型商业综合体，它们既见证了城市商业的发展变迁，也记录了万达广场早期 “一座万达广场，一个城市中心” 的繁荣景象，这些项目除了基本的购物功能以外，大部分还涵盖了五星级酒店、写字楼、住宅、公寓等多重业态。

它们通常落位于城市的核心或潜力地段，即便只计算商业面积，这48个万达广场的总面积也超过了788.26万㎡，足以见得其商业价值和品牌溢价的含金量。

☆ 全球店王“割肉回血”

48座万达广场以外，另一个引人瞩目的“易主”项目当属北京SKP。作为中国高端商业的标杆之一，北京SKP 曾获 “全球销售额最高百货商场” 称号，每年当全国商场销售额榜单揭晓时，其与其他高端商业项目之间的“神仙打架”，都会成为行业乃至大众视野中的热议焦点。

谁曾想，全球店王也会有“割肉回血” 的一天。4月30日，北京市市场监督管理局公示博裕五期美元基金有限责任公司（“博裕五期美元基金”）（通过其关联方）拟收购北京华联（SKP）百货有限公司（“北京SKP”）部分股权。

交易前，Radiance Investment Holdings Pte. Ltd.（“Radiance公司”）（直接和间接）与北京华联集团投资控股有限公司（“华联集团”）分别持有北京SKP 60%和40%的股权，北京SKP由Radiance公司和华联集团共同控制。

交易后，Radiance公司继续间接持有北京SKP42-45%股权，且仍保留对北京SKP的控制权，北京SKP仍保持本次交易前的运营管理结构，博裕五期美元基金关联方间接持有北京SKP42%-45%的股权，与Radiance公司共同控制北京SKP。

6月5日，国家市场监督管理总局网站显示，这一收购协议已于5月19日审结完结。目前北京SKP的具体交易金额尚未公布。但据相关资料显示，该项目2024年销售额为220亿元，虽较2023年的265亿有所下滑，但仍仅次于南京德基广场，可见其在国内高端商业领域有着举足轻重的地位。

☆ 扬州泰达Y-MSD项目，将引入银泰项目（江苏首店）

扬州泰达Y-MSD项目商业部分此前相关示意图（2020年）

5月29日，天津泰达股份有限公司发布公告（以下简称“泰达集团”），为进一步聚焦公司生态环保主业，逐步推动区域开发非主业资产剥离，公司拟以非公开协议转让方式将区域开发非主业资产——全资子公司扬州万运建设发展有限公司（以下简称“扬州万运”）100%股权转让至天津泰达资产运营管理有限公司。

交易价格为经备案的净资产评估值25.93亿元，交易完成后，扬州万运将完成出表。公告显示，扬州万运目前负责开发运营扬州Y-MSD项目。扬州Y-MSD项目位于扬州市广陵新城的核心地段，项目实际建成面积51万㎡。整体业态包含：国际高端商务酒店、5A 甲级写字楼、SOHO 办公、酒店式精装公寓、全生活商业广场。

扬州Y-MSD项目于2018年12月完成项目竣工备案。据悉，该项目商业部分面积合计约为11.17万㎡（地上面积约5.85万㎡，地下面积约5.32 万㎡）。去年十月，该项目与银泰商业签约，将引入银泰项目（江苏首店）。泰达集团亦在公告中表示，银泰商业将推动扬州Y-MSD项目的招商和运营工作。

☆ 保险企业接手4座龙湖天街股权

龙湖上海闵行天街

1月3日，加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）宣布，已同意将其与龙湖集团控股有限公司在4个房地产合资项目中的49%权益，出售给大家保险集团的关联公司。

此次交易涉及的四个项目分别是龙湖苏州狮山天街、龙湖重庆西城天街、龙湖成都滨江天街和龙湖上海闵行天街。CPPIB未披露具体售价，但表示从出售中获得的净收益约为2.35亿加元，折合人民币约12.03亿元。

02.

5起资产收购案例

今年以来，大宗交易市场已发生5起资产收购案例，收购方通过此类交易实现对标的项目的实际控制。这类交易主要分为两类：开发项目收并购和存量物业收并购。

☆ 2起开发项目收并购，烂尾楼有望复活

与开发项目收并购相关的案例共有2起，分别为上海城隍庙广场项目和雅荷国际文化广场项目地块。值得一提的是，它们均为当地有名的烂尾楼，通过此次收并购或将实现资产盘活。

上海城隍庙广场项目（图源：阿里法拍网）

☆ 上海城隍庙广场项目，其位于上海市中心，与上海城隍庙仅一街之隔，曾历经2006年规划打造高端商业体 “豫龙坊”、2009 年转型为快时尚定位 “豫城时尚” 的历程。

2023年3月，城隍庙公司因不能清偿到期债务，进入破产清算程序，该项目也于2023年10月以10亿元起拍价（含债权本金及利息共计18.76亿元）首次摆上法拍平台，流拍后在去年9月以14.25亿元起拍价进行第二次拍卖，仍流拍。直至今年2月14日法拍结束，被一位神秘买家以12.09亿元起拍价竞得。

雅荷国际文化广场项目地块现状（图源：阿里法拍网）

☆ 雅荷国际文化广场项目地块，该项目总占地面积约45亩，由7.639亩商业用地、29.49亩综合用地和9.041亩住宅用地组成。根据规划，商业部分原计划打造为17万㎡大型一站式时尚主题地铁上盖购物中心。

受开发商雅荷集团资金链断裂影响，项目自2014年短暂开工后即陷入烂尾状态，并于2023-2025年历经6次法拍，起拍价从约5.09亿元降至约3亿元。2月25日，西安鸿孚嘉业科技有限公司以底价竞得该地块。

纵观这两大项目，可以发现，它们的共同特点是均地处核心地段，具有较大的发展潜力，这也是烂尾楼令人惋惜的关键原因。然而，由于债务与产权关系复杂、改造资金门槛高、盘活周期长等行业共性难题，此类项目往往面临多次流拍，最终经多次降价后以底价成交。

☆ 3个存量物业收并购案例

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青岛中建幸孚MALL和济南中建幸福MALL这两个项目原来均为中建八局旗下：

1月25日，青岛中建幸孚MALL发布至“广大顾客的一封信”，表示项目原管理团队将于1月27日退出管理工作。

而早在1月22日，接盘方合美Mall营运中心就发布告知信，指出“青岛中建幸孚MALL”物业持有方已变更为“众合和美(山东)投资有限公司”，并由旗下子公司负责运营管理工作。其同时表示合美Mall营运中心已于2024年12月正式取得原“青岛中建幸福MALL”物业产权证书，项目也在该运营团队入驻后，正式更名为“合美MALL”。

4月27日，历城城发集团官宣，与山东中建西城楷泰置业有限公司正式签署收购合作协议，完成对槐荫区中建幸福MALL商业综合体的收购。据悉，济南中建幸福MALL于2023年9月开业，总建筑面积约4.5万㎡，项目采取“文旅+商业”融合发展模式， 配建高端零售、沉浸体验等多元业态。

青岛世茂52+购物中心，该项目目前处于营业状态，因开发商青岛世茂新城房地产开发有限公司、上海世茂建设有限公司在与五矿国际信托的贷款合作中出现违约行为，该购物中心（1-4层地下1-2层集中商业用房）作为抵押品于2024年12 月首次以3.69 亿元的价格被法院依法公开拍卖。2月9日，该购物中心第二次拍卖落槌，青岛红投城市运营管理有限公司以约3.04亿的起拍价竞得。

青岛世茂52+购物中心

图源：Atelier DYML大奕明亮

03.

商业观察

从市场动态看，目前大宗交易市场上还出现有以下3起拟并购项目：

1月6日，根据百联股份发布的公告，其拟以1元价格收购百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司 60% 股权，并向其提供不超过4600万元的过渡性股东贷款，用于交割日及之后归还对转让方的股东借款，收购完成后拟委托上海百联益腾商业管理有限公司对标的物业——长沙乐和城（2011年开业）进行改造及经营管理。

6月3日，据澎湃新闻，由华润万象生活运营的上海南翔五彩城拟整体出售，预期出售价格约为3亿-4亿元。

6月5日，据市场消息，象屿集团旗下公司拟收购仙乐斯广场98.68%的股权。本次交易标的包括办公面积约4.8万㎡（L9-L39层），商业面积2.9万㎡（B1-L7层），配套约250个地下停车位（B1-B3层）。据行业内幕人士称，该项目计划成交价约2万元/㎡。

仙乐斯广场于2010年开业

除此之外，自2024年消费基础设施公募REITs正式落地后，商业地产行业与资本市场的联动性显著增强，商业项目亦通过证券化渠道进一步释放价值：6月3日，中金中国绿发商业REIT正式获证监会注册批复，其底层资产为2014年开业的济南领秀城贵和购物中心。华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT则处于申报阶段，状态显示为 “已反馈”。前者的底层资产为长沙凯德广场·雨花亭和广州凯德广场·云尚；后者的底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场。

宁波杉井奥特莱斯广场

优质资产才是最好的现金奶牛，这句话放在当前的商业语境，十分适用。它既可以通过稳定租金收益为商管公司构建现金流护城河，又能依托核心区位稀缺性实现资产增值，夯实长期价值底盘。而那些看似“无解” 的烂尾项目，在资本的运作下，同样有着无限可能。

回过头看，无论是优质资产的价值释放，还是困境资产的盘活重生，本质上都是商业市场在资本流动与资源配置下的客观结果。