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宁愿“插队”，也没让第五轮8宗地上架。

6月27日，北京昌平南邵组团CP00-1101-0033、0036、0044地块正式挂牌，将于7月31日诞生买家，起始价13.69亿元。

一天前，它突然进入土拍预申请池子，没有按常理出牌。

这宗地是有故事的，加上这次，今年算是三进宫了，每次的搭档都不一样。

第一次：出现在2月21日北京第二轮住宅用地清单里。当时的地块组合是：0026、0033两个居住用地，以及0036幼儿园用地。素质虽好，但无疾而终。

第二次：出现在3月31日北京第三轮住宅用地清单里。当时的地块组合，除了0026、0033、0036地块，还增加了0044、0045、0046三个商业地块，并在3月27日进入用地预申请。

它被迅速“催肥”了，还是肥瘦搭配那种。

其用地面积从6.6公顷，变成15.6公顷；规划建面从12.85万平米，增至21.86万平方米，起拍价达到31.7亿元。（《邯郸学步后，昌平土拍换了姿势》）

对于一宗北六环外之地，门槛实在是太高。最终的结果是，无人问津。

第三次：也就是这次，它被做了新的排列组合，在第三轮清单的基础上瘦身：减去了0026住宅用地，以及0045、0046商业地块。

经过这三次折腾后，南邵组团地块的“负担”依然很重。

先拆细来看：

1、0033地块在南侧，占地2.87公顷，容积率2.0，地上建面约5.74万㎡，限高36米（局部45米）；起拍价11.6亿元，折合楼面价2.02万元/㎡。

2、0036地块位于0033地块以东，为基础教育用地，建面4245㎡，限高16米，规划为1所12班幼儿园，南面绿地宽40米；不出让，建设后无偿移交相关部门。

3、0044地块占地2.87公顷，容积率1.0，地上建面2.87万平米，限高12米（局部18米），含15米宽街坊路——约2000平米、1座地下分布式能源站1000平米等，几乎背负原来3块商业用地的全部配建；起拍价2.09亿元。它

花姐认为，它的住宅货值，实在小的可怜。有点小马拉大车的感觉。

如果参照西南不远的建发观堂府4.64万元/平米的售价测算——网签1200套、成交金额57.77亿元，0033地块的货值约26.6亿元。

这表明，昌平对卖掉南邵组合里的商业地块，抱有相当大的决心与执念，土拍必须将“肥瘦搭配”进行到底。

这样的故事，曾在今年2月份，同样在昌平上演过，但冷场了。

曾经被视为王炸地块的昌平朱辛庄CP01-0801-0029地块，搭了1.13万平米的0041体育地块，被中海地产+未来科学城联合，以12.8亿元底价拿下，时至今日尚未开盘。（《昌平“王炸”地块，杀不出程咬金！》）

昌平区这种组合式供地手法，是向朝阳区学的。

在2024年，朝阳区曾成功把两个百亿地块包，先后卖给了中建智地和中海新城。

今年，朝阳区又成功将三间房地块组合包卖给了保利金茂联合体，将平房乡和孙河地块组合，卖给了中建智地+金茂+越秀+朝开联合体。（《土拍“肥瘦”之风，从朝阳吹到了昌平 》）

但，北六环外的南邵板块，远不能和朝阳区四五环之间的地块相提并论，最后只能落得个邯郸学步的笑话。

如果复盘，觉得南邵地块组合的那次增肥，太过于激进，也的确该纠偏了。

客观地说，此次南邵组团地块中，0033地块的素质确实不错，很方正，西面和南面有绿化带宽15米和40米，往西是一个约10公顷的公园。

它的压力是巨大的，一个是幼儿园和商业的拖油瓶，另一个来自区域地块的竞争。

根据2023年10月发布的南邵组团CP00-1002、1101、1201街区控制性详细规划，花姐梳理出其住宅供地情况。

在扣除在售的建发观堂府后，南邵组团街区共计规划了47宗地，规划地上建面达到206万平米——约2万套，主要集中在整个组团的北部和西南部，地块最低容积率为1.15。

即便是在当下，花姐能看到昌平的供应量激增，会突破1万套，堪比丰台区。

说好事多磨也好，说事不过三也罢。

这次，南邵组合地块之所以火速挂牌，花姐相信它一定有了托底的买家。只不过，这笔账并不好算，拖油瓶还是太重了些。