本来是要整理今年下半年西安待入市的纯新盘信息的，结果发现很多地块已经摘地多年但项目尚未入市销售。

由此就有了这份西安存量住宅地块信息。

这些已经成交、项目尚未入市的住宅地块，总建面超过了1000万平方米！再加上已经入市的项目，尚未推售的房源量，西安商品住宅待售面积会更多。

这些地块，不同的项目可能接下来命运不同。有的很快会入市销售，有的则在很长一段时间里依然处于存量住宅地块中……

01

已成交未入市项目总建面超1000万㎡

这一次所统计的地块，指的是2025年7月8日之前已经成交但项目尚未入市销售的住宅地块。

据不完全统计，有85宗地已成交但项目尚未入市销售。这85宗地总面积6297亩，总建面超过1000万平方米！

实际上，这只是一份不完全统计，因为还有一些平台公司摘得地块我们没有统计，例如泾河地产、秦汉地产摘得的部分地块。将这些地块统计在内的话，数据会更大。

这些已摘地未入市的项目，都是接下来西安商品住宅市场的潜在供应量。

西安这几年的国民经济和社会发展统计公报显示，2023年、2024年西安的商品住宅成交面积分别为1173.74万平方米、1131.02万平方米。

这意味着，仅这些已成交未入市销售的项目，已经足够西安全市卖一整年。

除了这些地块之外，目前市场上在售的项目还有大量的房源没有供应，这些加在一起的话数据会更大。

从这些存量住宅地块的分布来看，西咸新区、浐灞国际港待入市的商品住宅建面均超过了100万平方米，西咸新区接近400万平方米、浐灞国际港接近200万平方米。

西咸新区的存量住宅比较高，是因为其本身区域面积比较大，再加上前两年平台公司摘得的地块迟迟未开发，以及一些高价地项目没有入市，因此存量比较大。

浐灞国际港主要是因为浐灞、港务合并之后区域面积加大，再加上前两年供应的一些高价地项目未入市，以及这两年供地量比较大，因此其存量也比较高。

另外，高新区的存量也在接近100万平方米，达到了87.58万平方米。

从这85宗地的成交时间来看，有26宗地是2023年之前成交的，但截止目前项目尚未入市销售。2021年、2022年西安的土地市场有两个特点，一个是高价地频出，一个是平台公司大量拿地，这两者的叠加使得很多项目一直没有开发。

2024年、2025年（截止7月8日），分别有22宗、29宗的地块项目尚未入市销售。这些地块很多都是去年年底到今年成交的，接下来有的会陆续入市销售。

在所统计的85宗地块中，有3宗地是2020年成交的，但截止目前项目尚未入市销售。分别为：曲江新区的曲江启夏里，秦汉新城的南飞鸿云境源起，航天基地的蓝光恒志芙蓉观辰。

高新的“地王”项目紫薇时光云邸拿地3年尚未入市销售、泾河的“地王”项目隆基泰和澜庭溪谷拿地4年多目前搁置中，曲江的“地王”也是西安的“地王”雁翔路116亩地块摘地已经4年半也未开发……

02

不同的地块命运不同

这些已摘地但尚未入市的项目，不同的地块可能接下来面临的命运不同。结合各地块的情况，可以分为以下几类。

第一类，项目很快就会入市的。

一些大牌房企、实力房企今年上半年已经摘的地块，按照开发节奏，项目今年下半年就会入市销售，这些基本不用担心。

其中，绿城目前手握4个待入市的新项目、金茂手握2个、华润手握2个、邦泰手握3个、中铁置业1个、地建嘉信1个、龙翔1个、文昌1个……85个地块中预计有20个左右的项目今年下半年会入市销售。

第二类，平台公司储备的地块。

平台公司托底储备的大量地块普遍拿地时间已经比较长，大部分是2021年、2022年成交的，并且地价不低，经开区有多个地块是2024年成交的。

在目前的市场情况下，再加上平台公司本身的特点，项目短期内进行开发的可能性不大，后续要么找代建，要么转手，但高价地转手则需要市场的整体回暖。

第三类，高价地项目。

这些高价地项目基本都是2023年之前成交的，特别是2021年的时候，高价拿地之后遇到的是市场下行，有的地块当时拿地的楼面地价甚至要高于目前周边的房价，这些地块开发商要么亏损开发，要么就熬着等待西安房价继续上涨后再开发。

第三类，开发商遇困。

泾河新城的隆基泰和澜庭溪谷、航天基地的蓝光恒志芙蓉观辰……这些项目是典型的开发商自身暴雷后项目搁置，地块或者公司股权已经被摆上了法拍平台。

这类项目的命运，只能是等待新的投资人接手，然后项目进行开发。

还是那句话：拿地只是一个开始，拿地之后才是真正的考验。

这种考验需要面对的是市场的波动，需要面对的是企业经营的波动，还需要面对的是行业产品内卷的考验。

这几年在西安，品牌房企高价拿地之后遇到市场下行，从而导致项目亏损销售、或者开发了一小部分后搁置暂停开发的案例不在少数。

对于各区域来讲，在土地供应这件事情上要把我好节奏，避免短期内供应量过大而带来新房市场激烈竞争踩踏行情。

很多时候，不能只盯着新供应的地块，这些存量地块的盘活与去化，也是重点和关键。盘活这些存量地块，开发商才能有资金回笼，才能继续投资开发，从而进一步带动投资。

由于不同的存量地块情况不同，因此也需要探索多种模式，包括土地置换、专项债收储、收储房源作为安置房/人才房等等，一些措施在西咸新区已经开始实践落地。