中国房地产市场的深度调整：二手房超贷乱象及监管对策

2021年下半年以来，中国房地产市场持续低迷，价格和成交量双双下降，二手房市场尤为严重。多个城市二手房挂牌量居高不下，成交量持续低迷，“以价换量”成为常态。 这种市场环境下，一个隐秘的金融风险悄然滋生：利用二手房交易套取超额贷款的“灰产”链条。

金融客如何操作？他们盯上了那些急于出手的房东，通过签订“阴阳合同”实现超贷。例如，一套实际成交价200万元的房屋，金融客与房东签订一份300万元的“阳合同”用于银行贷款申请，同时签订一份200万元的“阴合同”作为真实交易合同。银行根据300万元的“阳合同”评估价，按照85%的贷款比例发放255万元贷款。房东获得200万元房款，金融客则获得55万元，扣除相关费用后净赚约40万元。

房价下跌时期，这种操作模式尤其容易得逞。 因为评估价下跌速度往往慢于市场价，特别是对于急售房源，评估价与实际成交价的差额更大，为超贷提供了空间。同时，许多城市的首套房和二套房首付比例已降至15%，进一步放大了贷款额度。 与之相反，在房价上涨时期，评估价上涨速度通常低于市场价，贷款额度往往不足以实现超贷。

金融客的操作目的各不相同。一些企业主试图通过这种方式缓解资金压力；一些人则进行“以贷养贷”，试图将债务无限期延续；还有一些人从事民间借贷，赚取利息差。 围绕着二手房超额贷款，一个完整的产业链条逐步形成，包括金融客、房产中介、垫资公司，甚至还有“背债人”。

“背债人”通常是征信记录不佳的群体，他们为了获得高额报酬，甘愿承担贷款风险。例如，一套实际成交价300万元的房屋，通过各种贷款方式套取450万元，剩余的150万元由中介、金融客、“背债人”等瓜分。“背债人”通常能分得40至50万元。他们会在初期正常还款一段时间，然后选择断供，以规避刑事责任，最终承担民事责任。

表面上看，参与者似乎都从中获利，但这只是暂时的“多赢”假象。 巨额债务最终会转移到银行，导致坏账率飙升，而银行资金的来源是储户的存款，最终损失将由全体储户和社会承担。

为了有效遏制这一金融风险，监管部门需要采取多项措施：

首先，建立多部门信息共享机制，对二手房交易价格、贷款申请等数据进行实时监测和交叉比对，及时发现“阴阳合同”等异常交易行为。

其次，加大对房产中介、金融机构的监管力度，严查违规操作，提高违法成本，对涉事人员依法严惩。

最后，畅通举报渠道，鼓励公众积极举报违规交易行为，形成全社会共同监督的良好氛围，从源头上遏制二手房超额贷款的乱象。

只有多管齐下，才能有效防范二手房超贷风险，维护金融稳定，保障社会经济健康发展。

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