当一个楼盘熬成了现房销售时，购房者反而要打起12分精神——如今在青岛楼市里，盲目迷信“现房优先”，很可能让你掉进另外一个大坑！

▲西海岸丁家河板块实景

1、

当心现房变陷阱

最近两年，开发商频频爆雷，烂尾、延期、减配……层出不穷，不少购房者谈期房色变。一时间，买房就选现房，被很多人奉为金科玉律。毕竟现房最大的好处就是所见即所得，安全省心，不会再被开发商画大饼欺骗。然而，这条听起来稳妥的准则，在当下青岛楼市却暗藏一个认知误区。

如果一个楼盘到了现房阶段仍然卖不动，那说明它存在的硬伤，早已抵消了现房的核心优势。换句话说，真正好的房子，根本轮不到等你看现房，它早卖光了。

▲西海岸萧山路88号实景

想象一下：如果一个项目从开盘，熬到了盖完了、交房了，还是剩有大量房源，那很可能是因为产品本身有硬伤。现房卖不动，通常逃不出以下几种原因：要么定价离谱，要么户型设计不行，要么地段配套有短板，要么开发商品牌口碑差。这些问题每一条都够致命，而且足以把“现房现卖、眼见为实”的优势打个对折。

事实上，当下青岛楼市正呈现两极分化：好房子不愁卖，没亮点的房子越来越难卖。2025年上半年青岛新房成交量相比去年略有增长，市场出现企稳迹象，但这“稳”是相对的——稳的是整体去库存速度和均价，可具体到每个楼盘，冷热差别太大了。

▲市北国信和悦摇号开盘

一些位置佳、品质高、价格合理的项目，依然日光甚至摇号抢房，比如今年主城区的网红盘国信和悦，首开当天去化90%，200多人抢64套房；反观那些没有卖点、问题多多的楼盘，即使盖好了现房摆在那里，依旧门可罗雀，不得不靠打折甩卖求出货。换句话说，真正让人揪心的，正是那些熬成了现房、还躺在那儿卖不动的库存房。

所以，“现房优先”并非放之四海而皆准的真理，在当前青岛市场尤其需要辩证看待。不能光看到现房的安全感，更要看清它背后可能隐藏的坑。买房选现房，也可能踩雷。

2、

两年只卖出30套的真相

说起青岛西海岸新区的萧山路88号，很多人可能一时没反应过来，但要提起它原来的名字——海岸桂府，对西海岸楼市稍微关注点的人估计都有印象。这可是号称“西海岸最贵豪宅”的项目，2023年6月开盘，总共就93套房源，如今两年多过去，据青岛网上房地产的数据，一共才卖了30套！开发商眼看卖不动，去年干脆把名字都改了，换成现在这个地址名萧山路88号，试图来个改名续命。可惜交房都两个多月了，房子依旧卖不动。

▲萧山路88号5月底交房，现在局部仍未完工

萧山路88号卖成这样，乍一看让人迷惑：难道有钱人瞧不上西海岸的豪宅？ 实情并非如此。同样在西海岸新区，绿城代建的豪宅项目西海云庐，洋房起价450万，不久前开盘当天卖出30套，成交额破亿元，创造了近一年青岛别墅洋房类项目首开销售的新纪录！要知道，西海云庐的位置在本地人眼里并不算好，没有什么像样配套，但人家硬是卖爆了——这证明只要产品对路、定价合理，西海岸的高端客群还是会买账的。那么问题来了：萧山路88号自诩硬通货豪宅，为啥硬是卖不动？究竟坑在了哪里？

地段与周边环境

豪宅最讲究地段、景观和圈层氛围，但萧山路88号这一块地，可以说先天不足，周边被一堆老房子包围，南边不远处还有高层挡住了海景，这种环境很难让人联想到豪宅。

▲萧山路88号，与周边的老房子几乎融为一体

定价与性价比

地段一般也就算了，更要命的是萧山路88号的定价高得离谱，洋房总价起步要500万，叠墅标价700万到1000万，直接摸到了青岛房价的天花板！这个价格，几乎和崂山海边那些豪宅一个价位了。然而崂山有一线海景、顶级配套、稀缺资源撑着，萧山路88号有什么呢？

▲萧山路88号推出的特价房源

产品硬伤

豪宅产品要让人一见倾心，可萧山路88号在产品设计上也槽点满满。先看规划，容积率1.3倒是挺低，按理有成为高端盘的潜质，但楼栋排得很紧密，最近的楼间距只有19米！

▲萧山路88号实景

品牌与操盘

再好的地段和产品，也得有开发商品牌和运营能力加持。而萧山路88号背后的开发商——青岛锦地隆翔置业有限公司，压根是房产圈里的新人，这是他们首个地产项目，品牌号召力不够，在产品打造和营销推广上经验不足。

▲网友锐评

开发商以为砸钱堆配置、起个高价就能塑造高端形象，结果前期没卖动，只好寄希望于现房呈现能吸引观望客。可现实是，到了现房阶段，反而更难卖了。

▲萧山路88号实景

综合来看，萧山路88号，可以说把“现房陷阱”的几个典型雷点全踩了一遍：地段尴尬、定价虚高、产品力不足、开发商操盘能力有限，这些因素叠加，直接导致了滞销。

▲萧山路88号实景

西海岸硬通货豪宅，成了硬伤豪宅。有业内人士感慨，如果当初不一味追求豪宅定位，老老实实做一些140㎡左右的中高端改善平层，把价格定在西海岸购房者能接受的区间，或许早就卖完了。可惜马后炮没有意义，现在除了降价，别无他法。萧山路88号还能扛多久？大概率也就是看降价的决心有多大了。

3、

好房子轮不到现房

通过以上分析不难发现：不要一刀切地排斥期房，更不要迷信“只买现房”。应该综合考虑地段、产品、价格和开发商品牌等因素。好盘子的判断标准其实并不难：位置合适、周边配套有潜力，户型和质量经得起推敲，价格在合理区间，开发商口碑靠谱。如果一个在售期房项目各方面都不错，仅仅因为还没建好就不敢买，可能没等到它成为现房，早被别人抢光了。

▲西海瑞苑二期现房，近期价格腰斩后卖爆了

对开发商来说，与其等到现房卖不动再降价，不如在产品打造和定价策略上一开始就接地气：做出让人眼前一亮的产品、给出有诚意的价格。说到底，不论豪宅还是刚需房，满足购房者实际需要、物有所值才是硬道理。