今年6月最后一周，北京市商品房成交806套，环比大涨105%，把6月整月的新房成交量拉升至3531套，比5月多卖了684套，市场出现了一小波热度。

但目前市场仍旧在底部，同比去年6月，成交套数有40%的下降，成交面积降幅也达到了24%。

在市场低迷的时候，各个项目的产品也越来越卷，户型设计、精装标准、园林景观都越来越好，竞争激烈的板块每隔几个月就会卷出有代际差的新产品，让人看了不得不心动。

新房产品越来越吸引人，亮点多一点的项目，置业顾问讲沙盘和样板间的时间往往会超过一个小时，很容易让购房者忽略一个与房子持有成本相关的问题：物业费。

作者发现，如今新房的物业费越来越高了。

比如，将在近期开盘的保利建工·星宸和煦，位于顺义后沙峪板块，销售单价预估在6万/平米以内，面积段在110-143平米，总价不到1000万，定位是改善型项目，它的物业费价格定在了5.75元/平米/月。

与星宸和煦在同一个板块的和光瑞府，在2022年开盘销售，目前成交价在5.2万元/平米左右，与星宸和煦一样都用的是保利物业，物业费定价为5.6元/平米/月。

这两个项目的旁边，有一个与他们同样定位的二手房小区：中粮祥云国际，这是一个10年前的项目，小区的物业维护情况非常不错，而物业费只有3.5 元/平米/月，与新项目的物业费单价差了2元多。

这种情况并不是个别现象。

昌平南是当下的热门板块，这个板块新项目一般不会走高端路线，而是面向大厂员工，比较“亲民”。比如，梧桐星宸位于昌平沙河板块，项目对外公布的销售均价为5.3万/平米，实际成交价不到5.1万/平米，户型设计方面也面向刚需、刚改，59平米一居、75平米两居、85平米三居都有，总价不到300万起。这样一个比较“刚”的项目，物业费定价是4.29元/平米/月。

相邻区域的建发观堂府，物业费定价为4.1元/平米/月，便宜一点，但与区域内定位相近、比较知名的次新小区相比，还是贵了。二手房小区中，路劲世界城物业费2.36 元/平米/月，保利罗兰香谷物业费2.78元/平米/月，金科廊桥水岸的物业费是3元/平米/月，相比之下，新房物业费没有低于4元。

同样的情况也发生在高端板块，比如丰台郭公庄区域，随着新房销售价格一路上涨，物业费也在节节攀升。

按照目前对外公布的信息，中建·云境未来的物业费在8.87元/平米/月，中海丰和叁号院的物业费为8.88元/平米/月，同一区域内定位相近的二手房小区中，京投银泰万科西华府物业费为4元/平米/月，中海九号公馆的别墅区物业费也同为4元/平米/月，新旧小区之间有翻倍价差。

即使是纯刚需盘，目前市场上著名的低单价项目巨燕·燕京府，位于六环外的房山，物业费的定价也在3.98元/平米/月，而10年前的二手房小区，位于六环外大兴天宫院的金融街融汇，用的都是金融街物业，后者的物业费为2.91元/平米/月，每平米便宜了1块多。

像巨燕·燕京府这样的单价2万出头的刚需项目，一套108平米的三居室户型，一年的物业费要超过5100元。星宸和煦这样的初级改善型项目，一套110平米户型的一年的物业费总价约7400元。

这样的情况也不只是发生在北京。

据克而瑞监测数据，2023年上海新入市的项目，物业费价格均值7.46元/平米/月，中位数6.73元/平米/月，相比2015年之前上海统一指导价“最高不超过2.3元/平米/月”已经实现了翻倍上涨。

其中，黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，已经分别达到17.56元/平米/月、12.06元/平米/月和9.92元/平米/月，与此同时，不同板块项目之间的物业费价格在极速拉大。

曾经有上海业主吐槽：“单价不到8万元的楼盘，物业费达到12元/平米/月；单价6.5万元的楼盘，物业费高达14元/平米/月。刚需买个不足100平方米的房子，一年物业费就超万元。”

业内人士认为，上海新盘物业费价格飙升的情况出现在2015年取消物业费指导价之后，监管部门不再对价格上限进行限制，虽然房管部门和物价局还有审批权限，但因为在放开价格实行市场化的同时，又没有明确的收费标准，导致了物业费的实际定价权直接交给了物业公司。

新盘物业费的高低，在卖房时就已经确定，这时候业主委员会还没有成立，购房者只有对买房的“是/否”选择权，没有对物业费价格高低和雇佣哪家物业公司的选择权，买了某家企业的房子只能被动接受对应的物业。

在此情况下，一线城市新盘的物业费正在节节攀升。

上海各板块新盘物业费情况

造成新盘物业费不断上涨的原因主要有以下几个：

一是物业服务行业是市场化比较充分的行业，北京、上海等城市先后放开了对商品住宅的物业服务收费指导价，只对保障房和老旧小区集中的区域进行价格指导，新盘的物业费一般由市场定价，即物业公司定价；

二是物业公司基于人力成本、设备维护成本上涨等预期，房地产企业往往会在新项目开盘时就把未来价格“预埋”好，以此锁定未来利润空间；

三是物业费价格一旦定下来，业主居住期间涨价就会非常困难，申请物业费涨价的流程非常繁琐，耗时长，同时业主的心理抗性也很大，在卖房子时就定下高价，可以避免后期踩雷。从物业公司的角度来说，他们甚至认为不是新盘物业费贵，而是老小区的物业费太便宜了，因此大部分品牌物业都不愿意接老旧小区的物业服务——涨价太难了。

四是物业公司提供的服务项目越来越多，安保、会所、智能化设备、园林外立面维护等方面的标准全面提升，物业公司为此付出的成本上涨推动了他们的涨价冲动。

这些原因导致新盘的物业费与老小区的价格差越拉越大。按照北京《朝阳区住宅项目基础服务标准物业服务成本信息和计价规则》指示，朝阳房改房及老旧小的物业费标准为：多层住宅1.48元/平米/月至1.86元/平米/月，高层住宅2.47元/平米/月至2.91元/平米/月，与朝阳区普通新6元/平米/月左右的物业费存在约一倍的差距。

新旧项目的物业费差距在物业公司的年报中也可以窥见一二。

下面两张图记录了保利物业在2020年至2023年四年间的物业收入情况，其中住宅物业是收入占比最高、最核心的业务，也是增长最快的业务，期间，住宅的收入增速均明显大于在管面积增速，收入增长更快可能是价格带来的。

保利物业2021年年报数据

保利物业2023年年报数据

前几年物业服务公司大力“攻坚”的增值服务，实际上这几年的收入占比在不断缓慢下降。保利物业2021年的社区增值服务占总收入约21.3%，2023年下降到了约18.7%。

与此同时，平均物业费在持续上涨。2020年，保利物业旗下项目的平均物业费为2.3元/平米/月，2023年涨到了2.41元/平米/月，四年间上涨了4.8%。

听上去不多，但是是被庞大的存量基数拉低了，2020年保利物业的在管面积已经超过了1.67亿平方米。

保利物业公布的平均物业费情况

保利物业公布的平均物业费情况

以新增收入/新增面积得出的数据会更加直观，2020年-2021年、2021年-2022年、2022年-2023年三个阶段的这一对比数据分别为：18.81元/平米、19.53元/平米、22.99元/平米

2022年以后有了更明显的涨幅，与前图展示的平均物业费涨幅一致，也更加直观。

这一点在绿城服务的财务数据中也有体现，2023年绿城服务在管面积同比增加16.7%，物业服务收入同比增长17.5%，收入增速也高于在管面积增速。建发物业2023年住宅平均物业费也同比增加了0.05元/平米/月。

新盘物业费“高开”，成为物业公司锁定未来盈利的重要方式，原先被各家物业公司寄予厚望的多种经营收入失速之后，基础物业服务收入作为核心业务的重要性更加凸显。据克而瑞物管统计，2023年多家上市物企新拓项目平均物业费高于在管项目，物业费价格相对较高的项目成为物业公司重点外拓的对象。

业内人士认为，在物业服务行业，如何定价是一件非常困难的事，对于存量住宅小区，特别是老旧小区，物业费价格偏低，物业服务水平也普遍难言品质，而新项目定价有走高趋势，物业服务水平相对较好，新旧小区之间的价差逐渐拉开，而品牌物业倾向于选择利润空间更大的高物业费小区提供服务，进而又导致了老旧小区的物业服务水平难以提升，业主对物业费涨价更加抗拒，难以走出怪圈。

相比房价，物业费是“小钱”，但物业费到底多少合适，服务值不值这个价格？业主的天平上放的是直观感受，物业公司算的是收益账，两者根本不在一个维度。