观点网 近期，物流地产面临着短期低迷行情。

从高度繁荣转为大规模、全范围、阶段性的调整，往往更考验运营商的管理能力。

8月6日，中金普洛斯REIT最新公告披露了经营情况进展，其持有的普洛斯淀山湖物流园近期顺利完成新的替换租约签约。

也就是说，通过积极招商，已基本完全消化此前该园区大租户退租带来的影响。

迅速消化淀山湖物流园区原租户租赁计划调整，最大程度平滑了调整带来的业绩影响，这体现了中金普洛斯REIT原始权益人及外部管理机构普洛斯对资产的强大运营管理能力。

据了解，中金普洛斯REIT是首发+扩募双首批公募REITs之一，在去年完成首次扩募后，现有10个仓储物流园、总建筑面积达116万平米，分布于五大经济圈的7大城市。

截至2024年7月1日，中金普洛斯REIT租户近80家，没有租金占收入比重超过10%的单一大租户。收入来源分散度相应提高，有助于中长期业绩的平稳表现。

租约快速替换

8月6日，上交所披露了中金普洛斯REIT关于基础设施项目经营情况进展的公告，我们能够从中了解到其针对此前江苏京迅递退租普洛斯淀山湖物流园区的租户替换情况。

据公告，普洛斯淀山湖物流园此次新签租约面积共计5.68万平方米，加权平均租期为2.04年，有效平均租金单价为1.0元/平方米/天。新签租约的主要面积及时衔接前序租约，将于江苏京迅递分批到期后立即起租。

数据来源：中金普洛斯REIT公告

截至公告发布日，普洛斯淀山湖物流园在过去两个月内累计已与替换租户完成面积12.74万平米租约签署，即原租户江苏京迅递截至2024年10月31日合计退租面积的93.3%已完成去化。

公告还提及，普洛斯淀山湖物流园正积极与其他潜在租户推进合同意向谈判，意向租赁面积合计约3万平米，若后续顺利完成签约，则江苏京迅递原租赁面积有望全部实现去化。

随着前述替换租户租约的签署，该园区将由多家不同租户进行租赁，出租率将逐步提升，预计2024年9月起可恢复至90%以上。

具体看来，2024年9月1日、10月1日、11月1日的出租率将分别达到90.86%、94.16%、92.40%，考虑剩余租约面积的储备租户已处于协商阶段，预计将及时衔接前序租约，园区运营更趋稳定。

从结果上看，中金普洛斯REIT在短期内实现淀山湖园区多个替换新签租约、基本完成前租户退租面积去化，且拟新签租约期较长等。并且，随着前述替换租户入驻，进一步优化了园区租户结构，实现租户多元化，提高收入分散度，降低依赖单一租户或行业的风险。

该基金公告称，接下来还将进一步优化各园区租户结构，提高收入分散度，降低依赖单一租户或行业的风险；积极协调普洛斯集团客户资源，持续扩大招商，通过普洛斯集团总部到地区多渠道触达客户群体，吸引更多潜在租户；并采用更加灵活的租赁策略以及完善园区服务，吸引优质租户入驻，努力提升该基金业绩表现。

运营管理能力

中金普洛斯REIT 8月6日收盘价3.554元，当日涨幅1.92%，截至发稿，8月7日盘中继续走高。本次招商取得显著成果，对提振市场信心起到正面影响。

这其实是中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构的普洛斯招商运营能力的支撑。

获悉，此前江苏京迅递为该基金唯一重要现金流提供方，承租普洛斯淀山湖物流园区15.91万平米，占全部基础设施项目可租赁面积13.68%。

淀山湖园区租户调整后，截至2024年7月1日，中金普洛斯REIT租户近80家，无租金占收入比重超过10%的单一大租户。这意味着收入来源分散度相应提高，增强抵御风险的能力，有助于中长期业绩的平稳表现。

这背后是普洛斯深耕中国市场二十多年积淀下来的资源和能力。

据了解，普洛斯全球服务企业客户超过5000家，积累了深厚的客户资源。在中国市场，普洛斯旗下物流基础设施服务客户总数超过2200多家，客户资源丰富、结构健康稳定。

但在当前市场下，面对租赁市场的白热化竞争，更为重要的是普洛斯对于资产的主动管理能力。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪曾在接受采访时提及，普洛斯主动的资产经营管理，首先在于要清楚认知市场、了解客户、并做到主动迭代升级。

她称，普洛斯作为资产管理人，会持续地寻找那些在朝阳阶段、在上升期的，兼具强支付能力和发展空间的客户。

这需要基于对物流市场深切认知，及对行业的准确判断。

普洛斯一直深入调研和跟踪不同的产业趋势，作为行业先行者，能够从供给、需求、客户和产业等多角度出发，全方位分析市场，从而提前投资布局、抓住时机调整经营策略。

物流仓储是支撑实体经济的重要的基础设施。有分析指，长远来看，物流仍会是诸多企业未来取得发展和优势地位的基础，尤其是需要打造跨区域供应链、端到端全供应链的企业，供应链物流更将成为他们的基石。

目前，中金普洛斯REIT市场化租户约80个，服务包括了电商与跨境电商、大宗物流、生活消费、生物医药等新经济行业，穿透后基本涵盖普洛斯在中国所服务的生产制造型、生活消费型和进出口贸易等三大供应链类型。

另外，普洛斯与客户的合作也不止于仓储租赁，持续更迭产品，拓展更多服务，包括设计规划、能源管理等方面，为客户创造更多价值。

就目前而言，中金普洛斯REIT保持长期稳健经营情况，从底层资产平均签约出租率来看，一直稳定在接近90%或者超过90%的状态。

今年二季度，中金普洛斯REIT实现总收入约11727.6万元；基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约7576.25万元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率67.96%；实现可供分配金额约9004.37万元，达成预期。

截至2024年6月30日，中金普洛斯REIT持有的10个基础设施项目期末平均签约出租率为89.58%，期末不含税有效平均租金单价为38.19元/平方米/月，均环比稳中有升。

近期，中金普洛斯REIT公告了2024年度第二次分红，在本次分配完成后，2024年累计分配金额达约1.94亿元。

自上市以来，中金普洛斯REIT已公告8次分红，累计分红金额达到约8.56亿元，分红比例近100%。