自2022年起，房地产市场进入了长期调整期，先是影响了二三线城市，如郑州、石家庄、涿州等。到了2023年，调整的趋势扩展到了包括上海、深圳等一线城市。根据最新数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降了11.3%，销售额同比下降15.7%。同时，全国300个城市的新建商品住宅价格指数同比下降了3.2%，而二手住宅价格指数则同比下降了5.1%。

对于那些拥有两套及以上房产的家庭来说，当前的市场调整带来了严重影响。央行曾发布数据显示，国内41.5%的家庭拥有二套及以上房产，考虑到近几年新增的家庭，这一比例实际可能已经上升至45%。这些家庭在接下来的几年里将面临五大挑战：

挑战一：房产市值不断缩水

过去，很多人认为一线城市的房价会“只涨不跌”，认为价格下跌的主要是三四线城市。然而，事实却出乎意料，涿州、廊坊、燕郊等环京三四线城市的房价已经下跌超过50%。即使是上海、深圳等一线城市，房价也从最高的9万多元每平米，跌至6万多元，跌幅超过了30%。

目前，上海和深圳等一线城市的房价与收入比达到40，这意味着当地居民如果不吃不喝，40年才能买得起一套房。而二线城市的房价与收入比在20到25之间，远高于国际标准的7到8倍。因此，全国房价仍然有下跌的空间，对于那些拥有多套房产的家庭来说，市值缩水的挑战依然严峻。

挑战二：房产变现愈发困难

进入2025年，二手房的挂牌量持续上升，全国超过10万套挂牌量的城市已达到11个，其中重庆为17.2万套、成都17万套、天津15万套。即便是广州等一线城市，挂牌量也达到了17万套，北京为13万套。二手房挂牌量的大幅上升主要是因为各地的炒房客对未来市场缺乏信心。对于拥有多套房产的家庭而言，变现房产变得愈加困难。为了尽快成交，许多业主只能通过大幅降价10-15%来吸引买家，但许多人仍然对房价的未来抱有希望，因此不愿降价。

挑战三：持房压力增加

过去几年，许多家庭贷款购买了房产，且当时的收入稳定、增长，使得房贷压力不那么明显。但近年来经济放缓，许多人收入减少，房贷负担变得沉重。尤其是对于拥有多套房产的家庭，他们所背负的贷款压力远大于仅有一套房产的家庭。

与此同时，物业费、取暖费、电梯费等费用不断上涨。2024年，全国物业服务成本同比上涨了15%，意味着拥有多套房产的家庭，其物业费负担也在逐年增加。

挑战四：“以租养贷”变得更加困难

以往，拥有多套房产的家庭往往通过出租房屋获取租金来支付房贷，然而这一方式如今变得越来越难。特别是在三四线城市，由于人口外流严重，许多房子根本无法出租，即使租出去了，租金也难以覆盖房贷。而在上海、深圳等一线城市，由于生活成本高，越来越多外来务工人员选择返乡，这导致租房市场需求减少，租金也呈下降趋势。在这种情况下，即便是在大城市，“以租养贷”也变得更加困难。

挑战五：房产税即将实施

自2024年起，国家已宣布将扩大房产税的试点城市范围，未来将有更多城市加入到房产税试点行列。根据现有的政策细则，房地产税将按照房产评估价值的0.5%至0.2%的年率征收，并且对拥有多套房产的家庭实施累进税率。这意味着，拥有多套房产的家庭将面临更高的持房成本，房产税的出台将进一步加重他们的经济负担。

综合来看，房地产市场的长期调整对那些拥有多套房产的家庭带来了严重的压力，房市前景不容乐观。