历经1326个日夜，从绝望到喜出望外，今年78岁的周阿姨，和杭州阳光城檀映里小区的其他200多户业主，终于拿到了不动产权证。

自然资源部近日透露，不动产统一登记实施以来，全国累计化解历史遗留问题房屋2000多万套，特别是2024年以来，全国共化解长期积压的各类跨部门“硬骨头”问题房屋340多万套，化解工作进入快车道。

在自然资源部提供的材料中，提到了这样一个典型案例：浙江省杭州市拱墅区阳光城檀映里商品房项目，222户业主历经纷繁复杂的数年，在政府、法院、银行和开发商各方多番合力之下，终于拿到不动产权证。

这个曾经超低中签率的网红盘，历史遗留问题如何得到化解并为其他出险楼盘提供了一个怎样的化险样本？近日，记者（简称每经记者）进行了实地调查。

焦灼

四年前的2021年，阳光城檀映里是杭州的一个网红盘，买房要靠抢。当时，加推31套房源，竟吸引到1100余组购房者报名，平均约100人抢3套房。在“买到就是赚到”的心理下，周阿姨与家人成为了购房大军中的一员。

今年78岁的周阿姨，退休前是杭州市棉纺厂的职工，时至今日，她仍忘不了当时的开盘盛况。他们一路“过关斩将”，提前冻结百万元资金，准备上百个月的顶格社保证明材料，排队很长时间，通过低概率的摇号系统，终于买到了仅剩的低楼层（5楼）的房源。

据阳光城集团浙江大区公司官微当时的销售公示材料，该楼盘精装均价4.7万元/平方米，参与认购要先冻结存款资金160万～320万元。

杭州阳光城檀映里 每经记者 刘颂辉 摄

彼时，阳光城集团稳居全国房企第一梯队。年报显示，2020年，阳光城集团完成了全年“双千亿”目标，累计销售金额达到2180亿元，在规模房企中排名第18位，颇具实力。

然而，正当周阿姨他们沉浸在置业的喜悦中时，开发商被传资金链出问题，楼盘的施工进度也变得迟缓，他们开始担心能否顺利交房。

就在周阿姨买房的2021年9月，阳光城集团爆发流动性危机。与此同时，境外债务逾期触发交叉违约。后来，可用资金也枯竭，阳光城最终于2023年8月16日在深交所退市。

同时期，其他一些规模房企的日子也不好过，佳兆业、蓝光发展、阳光100中国、恒大集团、花样年、当代置业和新力控股等纷纷因为债务兑付困难，宣告出险。

周阿姨他们能拿到房子吗？

浙江省自然资源厅自然资源确权登记局一位负责人向每经记者介绍，阳光城檀映里在2021年被列为杭州市级房地产风险项目，涉及已预售网签住宅业主222户。后来，拱墅区工作专班出手，该楼盘于2023年9月30日完成了集中交付。但因开发商资金紧张，无力偿还银行开发贷，拖欠工程款，项目被法院查封，无法办理首次登记，业主们无法拿到不动产权证。

在浙江省“民呼我为”统一平台上，有阳光城檀映里网友反映，小区按照购房合同于2023年9月30日交房，3个月可办理不动产权证，但截至2024年3月仍办不下来，且无具体办证时间。

合力

“周边配套的优质学校多，买房时主要是看中了这点。”一位2021年在阳光城檀映里买房的业主介绍，许多要为孩子办理入学手续的家长，通过网络问政平台等方式发帖，向相关部门求助。

杭州市拱墅区住建局住房保障和房产市场科一位负责人告诉每经记者，在了解购房业主的实际情况后，住建部门与属地街道组建了业主代表沟通群。同时，梳理该小区业主子女入学的个性化需求，解决入学落户问题。

针对无法办理不动产权证的问题，在拱墅区政府支持下，配合区法院开展与项目公司、开发贷银行的沟通协调，邀请杭州市住房保障和房产管理局联合市不动产、市中级人民法院等部门为项目办证提供业务指导。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、盈科上海房地产法律事务部主任郭韧分析道：

2015年5月，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开始施行，第二十九条对物权优先作出例外规定：

如果房屋被查封前，买受人已签订合法有效的书面买卖合同、房屋用于居住且买受人名下无其他居住住房、买受人已支付一半以上的价款，就可以赋予商品房买受人排除包括抵押权在内的强制执行的权利。

这意味着，开发商先出售房屋后又违规抵押，善意购房人虽未办理不动产权证，仍可以对抗抵押权人强制执行。

化险

2022年11月12日，央行、住建部等部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

2023年1月，央行、银保监会出台《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，提出加快新增1500亿元保交楼专项借款投放等一系列工作安排。

2024年1月，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，旨在更加精准支持房地产项目合理融资需求。

前述浙江省自然资源厅自然资源确权登记局负责人向每经记者表示，在推进化解登记前端环节历史遗留问题方面，经浙江省政府同意，浙江省自然资源厅印发了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，针对用地手续不全、欠缴土地价款等主要历史遗留问题，明确了16条处置意见。建成不动产登记前端历史遗留问题处置监管系统，建立房地历史遗留问题化解工作会商机制，解决涉及多部门职责的问题。

图源｜浙江省自然资源厅官网

该负责人向每经记者总结了阳光城檀映里历史遗留问题的化解历程：

区专班督促项目公司合理安排工程进度表，制定资金拨付计划，落实专业部门按照既定节点开展督查。通过上门沟通、协调推进、约谈督促等手段，解决因其他项目债务纠纷导致的项目竣工备案资料盖章问题。2023年9月28日完成竣工备案，9月30日完成集中交付。

与此同时，根据最高人民法院印发的法释〔2023〕1号文件相关规定，针对无法办证的问题，省市区三级房地产风险处置专班紧密联动，召开30余次专题协调会，寻找化解路径。

通过法院开具协助执行通知书等方式，2024年6月12日完成首次登记，成功推进222户已售房屋顺利办证。（首次登记）次日10时止，就有超过50%的业主通过“交房云登记”取得不动产权证（电子）。

属地政府则积极协调教育、属地街道及相关学校，15户存在入学需求家庭全部解决入学资格问题，所有住宅业主均可按相关流程正常办理落户。

如愿

从2020年10月25日首次开盘到2024年6月12日完成首次登记，1326个日夜，这个位于浙江杭州的商品房小区，由热门红盘变为出险楼盘，又在各方合力之下起死回生。

令人宽慰的是，每经记者在杭州和上海两地调查发现，一些开发商在化解历史遗留问题房屋、协助购房者办理不动产权证书等方面，亦没有缺位。

一家大型民营房企内部人士坦言，虽然公司在上海的项目运营陷入困难，但是在解决业主不动产权证书问题上从未“躺平”，在法规允许的情况下，一直在与法院、银行系统联系，配合业主完成办证。

“到目前为止，我们还在定期与银行方面沟通交流，为解决后续问题争取一条双赢的方法路径。”阳光城檀映里项目负责人向每经记者表示。

5月15日，自然资源部自然资源确权登记局局长胡善顺在介绍各地化解历史遗留问题、为群众办理不动产权证书工作进展时说，针对用地手续不完善、开发主体灭失、房地信息不一致等历史遗留问题，自然资源部门坚持分类施策，打通问题化解路径，建立“国家-省-市-县”四级到户台账，责任到人、挂号销账，按月调度工作进展、实地调研督促、总结推广典型经验、举办视频培训，化解难题工作成效显著。

根据自然资源部披露的案例，广州市近年来将纳入化解的44个项目2453套房屋产权登记历史遗留问题全部解决，理清“旧账”，打通“证结”；海南省自2021年起，化解了1161个项目的历史遗留问题，惠及20.7万户家庭等。

中国国土经济学会理事长、国家发改委国土开发与地区经济研究所原所长肖金成分析表示，化解历史遗留问题，购房者领到不动产权证书后，原本无法交易的房屋就能够进入市场，实现顺畅交易或抵押融资等。这有利于激发市场活跃度，提升房地产业的信心和预期。

从“纸上产权”变成“手中红本本”，周阿姨表示，孙子孙女今年已如愿转入了小区对口学校。