近年来，房地产市场发生了明显的变化。首先，拆迁速度减缓了，高楼大厦的建设进程也随之放慢。更多的资源开始集中在市区，尤其是那些房龄超过20年的老旧小区，进行了一系列改造升级，例如加装电梯、粉刷外墙、更新水电管道等。这一系列的城市更新工程实际上始于2019年，至今已有28万个老小区得到改造，13万部电梯被安装，380万个停车位被增设，同时约50万公里的地下管网得到了更新。

今年的改造力度更是加大。3月，住建部明确指出，所有2000年之前建成的城市老小区都将进行改造。根据数据显示，全国大约有22万个2000年以前建造的老旧小区，涉及居民约3900万户。此外，根据《华夏时报》的消息，中央政府已明确到2025年，城市更新工作的财政支持将主要面向大城市及以上，预计会有最多20个城市入选，补助额度最高可达12亿元。这意味着，改造的最大受益者将是大城市的老旧小区，县城的改造则可能要稍等一段时间。

除了老房子的改造外，另一个重要的变化是预售制度的取消。虽然这一话题曾多次被提起，但始终未有实质性进展。然而，今年5月13日，河南信阳市住建局正式宣布全面推行现房销售，即所有新拿地的房地产项目都必须等到竣工备案后才能销售。这一政策的出台，意味着开发商将面临更大的压力。如果取消预售，开发商将不得不面临两条选择路径：一是缩减项目规模，无法拿地也卖不了房；二是继续借钱扩大负债。

尽管这意味着开发商将遭遇一些难题，但从长远来看，这一举措有其积极意义。首先，现房销售有助于稳住房价。土地供应减少，新开盘的项目数量有限，这将有助于保持新房价格的稳定，甚至在某些情况下可能还会反向上涨。其次，这对于民生有益。当前，许多小县城的土地难以销售，许多项目都是城投公司操作，很多房子空置并未交付。通过推行现房销售，不仅能缓解开发商的资金压力，也能减少不合理的房产供应，最终受益的将是普通购房者。

最重要的是，现房销售能够促进房地产行业的良性循环。过去，许多开发商通过“高周转”模式，推出了大量质量不高的期房。虽然企业和高层管理者因此盈利，但购房者却陷入了困境。而推行现房销售将迫使开发商更加注重建筑质量，没有足够资金或不愿用心做产品的开发商将被淘汰，留下的企业将能够提供更为优质的住房。

另外，针对新建房和公摊面积的问题，也有了新的规定。《住房项目规范》的出台，要求住宅楼层高度从原先的2.8米提高至不低于3米，越来越多的地方也在逐步取消公摊面积。过去，一些高层住宅的公摊面积甚至高达20%至25%，有些楼层设计过于密集，每层居住的户数多达十几户，且楼层高度不足2.8米。这些设计让许多购房者感到压抑，因此无人问津。如果面对两种选择，一边是层高低、压抑的期房，另一边则是阳台宽敞、得房率超过100%的现房，很多人自然会选择后者。

这些变化反映了房地产市场调控思路的巨大转变。过去，通过调整首付比例和利率来调控市场，炒房现象频繁，房价一度暴涨。然而，当前这一做法已不再奏效。华创证券的报告指出，如果城市的常住人口没有显著变化，且基础设施的扩展不再促进城市边界的延伸，那么新房的供应就不再是房价上涨的决定因素。换句话说，市场的核心动力已经从“新房短缺”转向了“二手房市场”。

因此，未来的房产市场将更加注重老房子的翻新和新房的居住舒适性。未来，不同类型的住房将满足不同群体的需求，比如经过翻新改造的老小区、回购的保障性住房、2021年后交付的期房以及改善了层高、隔音和采光等质量问题的现房。随着市场的变化，购房者的选择也将多样化，有些人可能因为工作便利而选择租房；有些人则可能选择因学区优势而购买人才房；而那些追求租金收益的人则可能会选择购买老房子。而为了改善生活质量的购房者则会选择品质更高的现房。

随着市场的变化，未来购房者更关注的是房屋的居住属性，而非投机差价。每个人的购房动机各不相同，但对于大多数人而言，房子的价值在于满足自身需求，而不再是为了买卖获利。