5月的最后一场土拍，主打一个peace and love.

周五，广州有5宗地块正式出让。

这是奥体大观板块，杀出来的又一匹改善“黑马”，主打低密+强学位+湖景小高层。

番禺钟村四兄弟（市广路隆辉A地块一、地块二，D地块一、地块二），则由民企敏捷以33.2亿总价拿下，综合楼面价约1.41万/平。

许久没有新盘供应的祈福板块，终于等来了首个新规项目。

总体而言，这场土拍，虽然不乏看点，但的确缺少了房企激烈争夺的爆点。

如无意外，6月的情况，也是类似的。

新上线的几宗宅地，综合素质是不差，但要炸场很难。

几个特点：

1）以低密地块为主。

除了广纸335地块，其余地块容积率都在3以下，最低1.18。

2）限高明显有了弹性空间。

这次挂牌的地块，在高度限制上，可以说是五花八门，有80m及以下，有96m，有150m，也有不作限制的。

3）价格有高有低有持平。

回炉的小梅大街，总价降了6000万+，槎头车辆段地块，相比同片区的石井水泥厂西地块（江语上品苑），单价要贵个近5000元/平，但像广纸、大观，地价则没有太大变化。

具体来看。

广东电视台地块

板块连片开发再加速

电视台地块，和保利地块师出同门，前身都是航天奇观。

果真乐园的尽头，是地产。

拿的剧本，也是相似的。

体现在几方面：

一是地段，都紧挨世界大观，一个在西，一个在北，都是板块连片开发的关键先生。

二是体量，总价，都基本相当。083、084加起来用地面积超9.4公顷，体量超7.4万方，总价超23亿。

三是学位，都相对明牌。相关配套文件中，航二西明确可以统筹到天外智谷学校，电视台说得比较保守，是“满足居民学位需求服务半径”，但自身有配建。

其中：

083地块，配建一所12班幼儿园；

084地块，配建一所45班初中。

但也有不同。

一是容积率和楼高，电视台地块是2.3，70-80m，略高于保利航二西（2.07，72m）；

其实之前这块地，是考虑过调低容积率的，但开发商反馈，也不是哪里都适合低密。

二是景观，电视台地块现状面城中村，和日月双湖有一定距离。

整体改善氛围，要略弱于航二西。

三是和地铁距离，电视台地块离19+22号线大观南路站更近，约500米。

四是地价，由于配建任务比较重，算上道路、绿地、幼儿园、初中等配建，实际可售地价，要到3.6、3.8万/平。

对于有意向拿地的企业来说，可能是个挑战，但于板块而言，电视台地块的登场，有三个关键意义：

1）奥体—大观板块，加速连片开发；

2）教育配套再跃升，缦云西侧地块规划为45班中学要来；

3）强化板块价格体系，一块两块三块，起价都是3万出头，甚至更高，利好天汇。

广纸335地块

颗粒度对齐熙悦江湾

这块地，就在星汇海珠湾旁边。面积约1.44公顷，体量约8.45万方，总价28.7亿，折合楼面价3.4万/平。

地块容积率，高达7.0，比去年成交的广纸314地块（越秀·熙悦江湾）略低，高度150m。

在一众低密、限高地块里，这块地，多少有些不走寻常路，但这也是由地块综合条件决定的——

虽然离江近，直线距离约500-600m，但周边不是超高层，就是老旧二手，南向江景也被星汇海珠湾大幅遮挡。

想在有限的占地里，实现土地利用效率最大化，保障景观视野，除了做大容积率，向天要空间，好像也没有其他更好的选择。

地块地段不错，居住氛围强，配套醇熟，靠近地铁11号线棣园站和燕岗站，通达性也不错，对与小年轻，刚需客，还是有吸引力的。

目前板块在售的一手住宅，主要就是熙悦江湾，主推建面约86-122平三至四房，单价5.2万+。

335地块，可以做得更极致，最小可以70平以下，拉低总价门槛。

小梅大街

降价回炉求关注

这块地，位置不错，就在老西关，但“先天不足”，体量太小，容积率2.6，可操作空间太小，23年挂牌，没能打动开发商，最终以流拍告终。

这次回炉，最大的变化，是价格降下来了。

总价从3.76亿，降到了3.13亿，大概降了6000多万。

配建压力，也小了一些。

原本是2000方+，现在是750方。

但基本面，还是差不多，占地5000方+，体量1万方出头，还是要做土壤修复，这次是带土壤污染治理方案出让，修复费用1131.9万。

算上各种成本，可售地价，大约是3.4万/平。

目前板块在售新盘，像力迅西关雅筑，西关都荟，均价都是6万+，特价单位有5字头。

利润空间还是有的，也是板块第一个新规，但还是可操作性的问题。

槎头车辆段（一期地块）

江景+地铁加持

槎头车辆段，是这批地里，体量最大，用途最丰富的一宗，包含道路与交通设施用地兼容二类居住，还有商业及中小学用地.

其中住宅有10万方，公服设施1.4万方，还有600平商业，一所54班九年一贯制学校（一期36班）。

挂牌起始价21.83亿元，折合楼面价1.9万/平。

地块位置，就在白云罗冲围，槎头TOD五矿招商江天际、江语上品苑旁。

共同的优点，就是江景+地铁，可以无遮挡西南向望江，近12/13号线。

猜测定位上，做的也会是江景大平层。居住、教育、商业、地铁等自成一体的综合之城。

这批地块的特殊之初在于，很多都没有兜底。

成色如何，最终要看市场检验。

不过，6月的土拍，还有一个隐藏“彩蛋”——

珠江新城跑马场地块。

按照之前的计划，大概是6月底挂牌。

估计节后，控规就要出来了。

这块地一挂，广州土拍，就精彩了。