今天来聊一个话题，就是近期热度比较高的金山，很多文章都聊到这里后续的供应情况，五一前群友也聊到这个话题。

目前看官方的信息公开平台，大部分项目都已经发布楼栋的单体信息，从面积也能推测出大概的产品段，下面就来整体聊聊。

土地情况

金山前几年供应相对较低，除了绿轴旧改外，也就是三环边的巨型旧改城市之光，目前这些项目大部分都进入尾盘。

伴随着去年突然启动供应，板块周边成交了不少地块，配合上市较晚的烟山江翠，板块一下子会供应12幅纯商地块，面积合计469亩。

从拿地房企来看，清一色的本土国企，其中建总、左海是主力。

建总拿下6幅地块，面积221亩，左海拿下4幅地块，面积132亩。

从地块区位来看，虽然都说是金山板块，实际除了近期成交的宸玺台外，剩余的地块都位于金山的南北两侧。

其中北侧集中在天翔、阵坂周边，南侧集中在高宅旧改，整体的区位谈不上太优质。

目前流花溪一二期、左海烟山江翠都已经领证上市，剩余的项目部分也已经有数据流出，下面聊聊。

楼盘情况

从南到北，首先是最南端的建总雍玺湾，宗地2024-38号，楼面价1.4W，容积率1.2，溢价率23%。

这幅低容积率地块，虽然位置一般，不过在土拍市场是少有溢价成交的一幅。

从目前的资料来看，5栋8F-14F小高层住宅和11栋4F联排别墅。

从单体信息来看，11栋联排别墅，面积预计在267平，小高层板楼定位，套均面积预计130-165区间，合计170套。

很明显这个项目定位就是改善盘，其中联排别墅会是主力产品，特别在福州前几年断供后，目前鼓山边的左海云山宸院，就是类似的产品。

紧接着就是建总流花溪，地块分成三期，目前一二期已经上市。

一期主打129-222平精装大平层，合计854套。

二期主打89、108、124平，合计648套左右。

三期还未看到资料，待定。

还有一幅就是新榕云行，网络信息显示主打第四代住宅，户型面积145-160-175㎡。

综上，高宅巨型旧改，目前来看4幅纯商地块，2幅已经确定主打改善，1幅定位偏刚需。

再往上就是金山住宅区的地块，由于一幅还未出让，一幅刚拿地，面积都非常袖珍，先跳过。

紧接着就是金山北多达5幅地块，首先就是近期发布的左海金山文翠公馆，划片金山小，楼面价16909，溢价率23%。

从楼栋信息来看：

项目合计502套，其中128平192套，148平310套，小高层面积小，高层面积大。

定位也是刚改起步，配合金山小划片加持，放风价3W+。

紧接着就是天翔附近的建总瑞璟轩，楼面价10293，从楼栋信息来看：

规划3栋住宅，其中两栋高层住宅，主打2T4，小高层做板楼，合计282套。

从套均面积来看，小高层套均135平，刚改定位，高层住宅套均105平，参考流花溪二期的定位，预计端头110，中户89左右。

地块北侧即左海的江湾道公馆，楼面价13272，当时居然是溢价拿下，比后面的瑞璟轩，楼面价直接高了3K。

从楼栋信息来看：

项目规划6栋住宅，其中3栋高宅，3栋小高层，预估全部2T2板楼定位，合计356套，套均面积110-145左右。

从效果图来看：

地块容积率2.7，周边虽然以工业区厂房为主，实际南侧即建总瑞璟轩，北侧也在土拍出让的进程中，后续这个天翔三幅地块，也会构建相对较高的住宅群，而这幅江湾道还正好夹在中间。

当然对于金山北侧的大部分新盘，特别是高层房源，由于金山都是矮楼，所以部分都能看到一些江景。

再往上就是左海的滨江鸣翠，楼面价高达16357，容积率3.1。

从之前的信息来看，项目规划5栋高层住宅，全部定位2T2的板楼，从单体信息来看：

项目合计292套，套均177平，预计面积区间在140-200左右，主打看江的大平层产品。

最后就是地块北侧地铁置业拿下的元璟TOD，容积率1.2，楼面价16599，可规划第四代。

虽然目前没有更多信息，不过从容积率和楼面价来看，大概率也是联排别墅产品。

至此，金山的新盘供应具体信息过了一遍，相信大家也发现了端倪，新盘不少，基本都是刚改以上的产品。

盘点总结

目前这项目的大概产品段如下：

从数据来看，目前金山能看到的刚需产品，也就建总瑞璟轩、以及流花溪二期。

其中100平以下的产品套数，预计瑞璟轩126套，流花溪二期324套，合计450套。

目前这些项目已知套数是3507套，相当于100平以上3000套。

如果算上新榕云行，以及流花溪三期如果也做改善，预计会达到4000套以上。

这就构成了金山后续的供应情况，4500套的房源，其中90%是刚改起步。

除此之外就是存量情况，在售的也就城市之光、麓里云筑。

城市之光库存大部分集中在132平，麓里剩余是第四代住宅139-180平。

换言之，金山刚需面对天量供应，最终的情况选择微乎其微，这里的改善产品卷到死，不管是联排别墅、江景大平层、学区改善、四代宅等，应有尽有。

最后就是价格问题，特别最近金山文翠出来后，很多人觉得这个项目会达到3.5W+以上。

目前整个金山的新盘，都分布在南北两侧，流花溪一期精装2.8W上市，烟山江翠毛坯3.5W上市。

后续大部分产品同样又主打改善，预计定价普遍都不低，但是金山的价格体系其实目前很乱。

最大的点就是地段价值，学区价值，江景价值。

金山南北对比金山核心区的地段要差多少？

金山小等划片，价值多少？

非一线江景值得多少溢价？

这些价值很容易产生过高溢价，个人感受，目前这些待供应的新盘，都不建议超过3W，除非需求紧急，契合度极高。