Lakemba、Fairfield 和 Mount Druitt 有望成为“新Redfern”，正步入士绅化过程

悉尼西部的 Lakemba、Fairfield 和 Mount Druitt 这几个郊区——传统移民社区的核心区域——有望通过士绅化（gentrification）成为“下一个 Redfern”。

这三个西悉尼郊区是移民人口聚集地，尽管拥有相对良好的公共交通和基础设施，却仍是悉尼租金最便宜的地区之一。

一项由 CoreLogic（澳洲领先房地产数据机构）对出租房源数量不少于10套的郊区所做的分析显示：Cabramatta、Fairfield、Warwick Farm 和 Jamisontown 的租金中位数都在 500 澳元/周以下。而像 Liverpool、Lakemba 和 Penrith 这样的主要区域，平均租金也低于 540 澳元/周。

相比之下，悉尼全市的租金中位数是：

在拥有一定规模租赁市场的最便宜的20个郊区中，主要集中在以下三个地方政府辖区（LGA）：

与此同时，在截至今年3月的12个月内，一些最便宜区域的租金也出现了明显上涨：

再加上空置率较低，这些数据表明，住房危机可能正在促使居民开始考虑原本不会选择的区域。

而这些数据不仅揭示了租户还能“淘到便宜货”的地方，也反映了悉尼哪些区域最容易受到士绅化影响——也就是说，这些区域的原有居民将被涌入的富裕人群所取代，从而改变整个区域的社会结构和文化面貌。

Lakemba 和 Liverpool 的出现尤其引人注目——这些地区历来以高比例移民人口而著称，是多个族裔社群的聚居地，并在其中形成了鲜明的文化特征。如今，这些区域也有可能在富裕群体的进入下“面目全非”。

CoreLogic 的执行研究总监 Tim Lawless 表示，推动士绅化的一个主要因素就是交通基础设施。他特别指出，Bankstown 地铁线的扩展将途径 Wiley Park、Punchbowl 和 Lakemba 等郊区，这些地区正是上述租金榜单上的成员之一，有可能在悉尼西南部加速这一过程。

“考虑到悉尼人口的增长，以及可负担性问题持续紧张，如果这些区域不出现某种形式的士绅化，或者更广泛的人口结构多元化，那我会非常惊讶。”

他同时否定了租户因对这些社区存有刻板印象而不愿搬入的说法。

“只要某个区域靠近火车线路，距离CBD又不远，它的地理位置本身就极具战略价值。至于关于这些地区的历史或文化印象，比如‘族裔飞地’（ethnic enclave）之类的标签，我认为都会很快被抛在一边。”

不过，Lawless 也对“士绅化是否会从根本上改变这些区域的特征”持保留态度。他认为，这些区域更可能出现的是“兼收并蓄”的局面。

“人们永远都在寻找更可负担的居住方案，无论是租房还是购房；投资者也一直在寻找具有增长潜力的投资区域。这两者的结合，很可能意味着这些区域的价格不会一直低下去。”

悉尼大学城市研究教授 Rae Dufty-Jones 举了 Redfern 和 Paddington 作为例子，称这两个内城区的郊区都已士绅化，但这个过程对不拥有房产或土地的人来说“代价巨大”。

“那些拥有地产的人，永远是士绅化的净受益者。而租房者，往往是最贫困的群体，他们才是净受害者，进一步被边缘化。”

“这个过程将会、也已经在把最需要公共交通、医疗与其他社会基础设施的人，赶到那些原本缺乏基础设施、未来也不太可能改善的郊区。”

Dufty-Jones 同样认为 Bankstown 地铁线的开通将加速这一进程，并推高沿线土地价值：

“它会让土地价格‘飙升’。”

她进一步指出，问题不在于政府是否该投资这些基建项目，而在于如何管理由此产生的土地增值效应：

“不是说政府不该投钱搞基建，而是——他们应该思考，如何让这类重大投资所带来的价值增长被合理回收，并在社区中公平分配。”

“这其实是个关于‘风落收益’（windfall gains）该如何分配的问题。”