近期，广州楼市呈现出极为显著的 “冰火两重天” 态势。一方面，天河珠江新城部分豪宅价格回落至五年前的水平；另一方面，黄埔科学城板块却逆势上扬，涨幅达 10%。这一现象深刻地反映出房地产市场底层逻辑的转变。

人口流动无疑是推动房产价值重估的关键要素。近 5 年来，黄埔区人口增速高达 34%，远高于天河区的 8.7%。并且，年轻人口占比达 68%，形成了强劲的刚需购房群体，为该区域的房产价格提供了坚实支撑。与此同时，政策红利的差异也起到了决定性作用。黄埔区因 “科学城扩容” 等国家级规划的支持，发展前景十分广阔；而天河区土地开发强度已达 93%，土地资源稀缺，缺乏增量发展空间。

当房产的资产属性发生转变，从曾经的 “增值硬通货” 逐渐演变为 “贬值资产” 时，非核心区项目首当其冲，面临价格下跌的困境。在此背景下，央行于 2025 年 5 月实施的降息政策也遭遇传导难题。尽管降准 0.5 个百分点、逆回购利率下调至 1.4%、公积金利率降至 2.6% 的历史低位，理论上能够为房贷者节省资金、降低房企融资成本，但实际效果却出现分化。居民收入预期不稳定，2 月 CPI 仅为 0.8%，显示出通缩压力，导致消费者购房信心不足。银行净息差收窄至 1.2%，限制了进一步让利的空间，且市场更关注资产的保值属性，而非融资成本的降低。

为提振楼市，6 月 12 日，广州拟全面取消限购、限售、限价政策，并计划完成城中村改造投资 1000 亿元。这一政策组合拳在短期内具有一定的刺激作用，例如首付比例降至 15% 降低了入市门槛，公积金 “提付贷” 模式释放了改善性需求。然而，从长期来看，外环非核心区库存去化周期仍达 18 个月，2024 年 70 城房价指数同比下跌 1.8% 也形成了降价预期，这些因素都制约着市场的持续复苏。

要破解当前 “政策越宽松、市场越观望” 的怪圈，需构建三维调节机制。其一，以精准滴灌取代大水漫灌，定向支持黄埔科学城等人口流入区域，对 38 万亿存量房贷实施差异化降息，如郑州定向降至 3.5%。其二，重建财富效应，推进 “以旧换新” 活动，消化存量房 9000 套，探索房产税与房贷利率联动抵扣机制。其三，转换发展范式，从 “土地财政” 转向 “产业财政”，如黄埔区实施 “黄金 10 条” 企业落户政策，将城中村改造与保障房供给挂钩。

广州楼市的这一极端案例宛如一面棱镜，折射出中国房地产转型期的多重矛盾。当降息政策遭遇 “流动性陷阱”，行政限制解除后市场仍……