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阿文与阿兰离婚多年，共同育有一子。阿文在成都上班，孩子跟着阿兰在外地，为了让孩子能接受更优质的教育，阿文与阿兰商量将孩子转学到成都读书。于是，阿文开始寻找合适的学位房。物色了多个房地产经纪公司后，阿文委托A公司为其在成都购房提供中介服务，由A公司的房产经纪人晓雪进行对接、推荐房源信息。

在中介晓雪提供的丰都天下小区房源中，阿文选择了四套。3月31日，晓雪带阿文实地看了房。

看房时，双方签署了一份《看房确认书》，其中约定：双方同意，若阿文在A公司帮助下买到房屋，在签订《房屋买卖合同》之日由阿文向A公司支付房屋实际成交价的2%作为佣金；若阿文及与阿文有关联的人在六个月内通过其他渠道私下与业主达成交易，需向A公司支付成交价3%作为赔偿金。

经过一段时间的实地看房，阿文对其中一套在35楼的房源表示很满意。4月1日，两人仍就该套房屋的价格进行了反复沟通，晓雪也按照阿文的意愿与房屋业主小王砍价。

4月3日，晓雪告知阿文，他看中的那套房已经交易，只能另外选房。几日后，晓雪却得知案涉房屋已被阿文一方私下购买。根据天府市民云显示的信息，案涉房屋由阿文在4月3日以250万元的价格购买。

A公司认为阿文违反了《看房确认书》的约定，利用了A公司提供的房源信息和带看服务，但绕开A公司直接交易，构成“跳单”，于是将他告上法庭，要求支付违约金7万余元。

法庭上阿文辩称，首先，房子是前妻阿兰与业主达成购买意愿的，自己未参与磋商谈价。其次，A公司的中介服务根本没起到作用。早在阿文看房前，阿兰就已了解到案涉房屋并委托朋友到现场看房。4月1日，阿兰又现场看房，且直接与业主沟通并确定价格250万元，并当场转账定金2万元。案涉房屋房源信息并非由A公司独家提供。再次，《看房确认书》中的条款为格式条款，A公司未举证证明其履行了提示和说明义务，且该格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重阿文责任、限制阿文主要权利，即使成为合同内容也应属无效。

一审法院经审理后认为，《看房确认书》的签署，证明阿文与A公司建立了中介合同关系。《看房确认书》上有阿文的签名，而阿文对该签名是否是其本人签字的问题，答复是“不记得了”，既不承认，也不否认，经一审法院当庭说明后仍坚持该回答，应自行承担不利后果。

对于阿文主张《看房确认书》系“霸王条款”，一审法院认为《看房确认书》中的条款并未明显不合理地加重一方义务，剥夺一方主要权利，属于阿文签字时能够注意并理解的范围。虽《看房确认书》上的条款系A公司预先制作并可反复使用的格式条款。但该条款字数较少，表述也十分浅显，属于具有一般认知能力的社会成员在签署时能够合理注意并能够阅读理解的条款。

那么，阿文是否存在“跳单”的违约行为？是否应该承担违约责任？对此，一审法院认为，构成“跳单”的要件一是委托人实际接受了中介人提供的服务；二是委托人不当利用中介人提供的服务或交易机会；三是委托人“绕开”中介人直接订立合同。阿文接受了A公司的服务，却绕过中介直接交易，符合《民法典》第九百六十五条规定的“跳单”情形。一审法院综合考虑A公司的服务成本和阿文的违约恶意，酌定违约金为成交价的2.4%即6万元。

阿文不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院审理后，除了对一审的说理予以确认，另认为，阿兰虽更早获取案涉房源信息，但其并未亲自现场看房，亦未进一步对接购房事宜，也无相关证据显示阿兰向阿文介绍过该房源，所以阿文确系从A公司获悉案涉房源并现场看房，A公司提供了介绍、带看服务。而阿文现场看房后，阿兰随即于当日晚上八点联系业主方看房，并在次日即谈妥价格并支付定金。此一过程较短，也无阿兰与业主方磋商房价的记录。相反，A公司在带阿文看房后，持续与业主方及阿文对接，并磋商房屋价款促成交易。阿文接受了A公司提供房产信息、带看案涉房屋的中介服务，但未经过A公司直接与业主签订了房屋购买合同，符合法律规定中关于“跳单”的情形。最终，成都市中级人民法院维持了一审判决。

专家说法

成都市中级人民法院成都国际商事法庭副庭长赖武梨

成都市中级人民法院四级高级法官唐欣欣

什么是法律上的“跳单”？

在法律上，跳单指的是委托人为规避支付佣金，在中介人已经提供实地查看、磋商议价等服务后，利用中介提供的信息或者服务，绕开中介，直接和相对人进行交易；或者是通过其他中介，以更低的价格成交的行为。简单说就是“过河拆桥”。

跳单有三个认定标准：第一，委托人与中介人建立了中介合同关系，并且委托人接受了中介人的服务，比如：中介人提供的交易机会或者是媒介服务。第二，委托人利用了中介人提供的服务。第三，委托人绕开已经提供服务的中介人，直接和相对人订立合同。这在生活中常见的表现形式主要有三种：（1）不通过中介，委托人直接与合同相对方签约；（2）委托人通过其他报价更低的中介人与合同相对人签约；（3）委托人将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对人签约。

案例中的阿文，就是在接受了中介公司提供的服务后，绕开中介公司，通过前妻阿兰联系房东，直接与房东交易。

“跳单”的法律后果是什么？

根据《民法典》第965条的规定，委托人“跳单”，应当向中介人支付报酬。如果合同中约定了违约金，委托人还应支付违约金。至于违约金的数额，法院会根据个案情况来综合认定。

在这个案例中，法院就结合双方合同约定的中介费金额以及违约责任，酌情认定由阿文赔偿中介公司6万元。

法律为什么要设计“跳单”的制度，是不是更偏向于保护中介机构？

“跳单”本质上是一种违反诚实信用原则的行为，委托人接受了中介人提供的服务，却规避支付相应的服务对价。如果纵容这种行为的话，不仅会损害中介机构的利益，还会损害中介市场的信任基础。我们试想一下，如果中介市场一片混乱，信息成本就会显著提高，对有交易需求的消费者也是一种损害，最终影响的是社会的整体利益。所以说，跳单制度本身是中立的，并没有任何偏向。要最大限度的发挥制度价值，既有赖于买卖双方和中介机构的自觉遵守，也需要司法提供坚实的保障。、

目前，“跳单”规则具有较为严格的认定标准，构成“跳单”需满足严格因果关系，也就是委托人必须实际利用了中介提供的特定服务。如果委托人通过其他合法渠道或公开信息，完成交易，那么就无需承担责任，这为委托人保留了“货比三家”的自由空间。例如，在房产交易中，允许委托人比较不同中介的费率和服务质量，但禁止委托人无偿使用某一中介的独家资源。

总的来讲，“跳单”制度并非单向保护中介机构，而是通过细化权利义务关系，既要遏制投机行为，又要维护市场活力，最终实现交易秩序与自由选择的双重优化。

如果找了多家机构，最终选择其中一家成交，对其他中介机构是否构成跳单？

生活中的实际情况往往比较复杂，所以无法一概而论，需要根据实际情况综合判断。关键是要看委托人是否实际利用了原中介提供的交易机会或服务。如果信息是公开的、且委托人通过其他合法渠道获取相同信息、并且选择服务更优的中介成交，一般不构成跳单。

若原中介仅提供初步带看、而未深度参与交易磋商，则不符合构成跳单的前提。同时，禁止跳单的条款必须合法，不得剥夺委托人通过市场比价选择服务的权利，否则可能被认定为无效。

但若委托人恶意利用原中介的资源或深度服务后绕开成交，例如短期内通过其他中介以低价签约，则可能被认定违约。法院在判断时会重点审查中介服务的实际价值、信息获取途径的独立性、以及条款的公平性，保护合法的市场竞争、和消费者的自由选择权，避免中介通过格式条款垄断交易机会。

作为购房人，要怎么避免涉嫌“跳单”？

首先，购房人不必过度担心，通过不同中介比价，或者自己从小区公告栏、房产网站找到的信息，选择服务好、收费低的中介成交，没有太大问题。购房人有权基于服务质量和价格选择中介。

为了尽可能规避风险，以下做法可供参考：

第一，选择正规的中介机构，避免因中介的违规行为导致纠纷；第二，留心中介合同条款。在签订中介合同时，尽量避免签订独家委托协议，需要确保合同条款明确约定中介服务的范围、期限，注意审查合同中的“跳单”条款。

第三，保留正当交易证据，比如保存房源信息来源、中介服务记录等证据，以证明交易未依赖特定中介。

最后，如果中介已实质性促成交易，购房人也应诚信地依约支付报酬。

作为中介，要怎么证明客户存在“跳单”行为，来保护自己的合法权益？

中介要想证明客户存在跳单行为，需要做好三件事。

第一是，证明双方确实存在服务关系，比如拿出客户签过字的看房确认单、或者服务协议，这些文件能够证明中介确实提供了服务。

第二是，证明客户实际使用了中介的信息，比如带客户看房时拍摄的现场照片、微信里商量价格的聊天记录，或者带看时间的登记表，这些细节能够说明中介实实在在地提供了中介服务。

第三是，证明客户绕开中介成交和中介之前的服务有关系，比如客户从中介这里拿到了房屋信息和价格，转头就和房东直接签订了合同，而且房屋信息、价格都和中介提供的一模一样。如果客户刚看完房没几天就私下成交，时间挨得特别近，也能作为辅助证据。