楼市寒冬：泡沫破裂后的迷茫与未来

2023年，中国楼市正经历着前所未有的寒冬。曾经被视为“只涨不跌”的神话破灭，取而代之的是新房库存暴增、二手房挂牌量创下历史新高，以及持续下跌的房价。这与过去十年间房价的飞速上涨形成鲜明对比。从2000元/平方米左右的平均房价，一路飙升至2021年上半年的峰值——平均1.1万元/平方米，一线城市更是突破6.5万-7万元/平方米。然而，这背后是居民购房压力的急剧增加，以及楼市泡沫的逐渐膨胀。

如今，这股膨胀之势已明显消退。2021年下半年以来，楼市便进入调整期，开发商业绩大幅下滑，全国房价由涨转跌。进入2023年3、4月份后，调整趋势愈发明显。权威机构数据显示，5月份百城新房、二手房环比下跌的城市数量分别高达54个和83个，环比上月分别增加10个和7个，跌势之猛令人咋舌。

库存积压的窘境进一步印证了楼市的低迷。截至2023年4月末，新建商品房库存已达6.4亿平方米，较去年同期激增8000万平方米，增幅高达15%。为了应对滞销，开发商纷纷祭出降价促销的“杀手锏”，更有甚者推出“买房送停车位”、“送3000元/平方米装修费”等优惠措施，以期刺激市场。

二手房市场亦不容乐观。5月份前三周的数据显示，二手房挂牌量持续攀升，呈现“越卖越多”的态势。南京、成都、杭州等城市二手房挂牌量均突破10万套，甚至达到17万、19万和21万套的惊人数字。即使是一线城市，北京和上海的二手房挂牌量也分别超过了11万套和16万套。这不仅反映出炒房者对后市缺乏信心，更预示着二手房市场下行压力将持续加大。

那么，未来楼市将何去何从？我们认为，过去支撑房价上涨的三大因素已逐渐消失：

其一，城镇化进程趋于放缓。过去，大量农村人口涌入城市，成为房价上涨的主要动力。然而，我国城镇化率已达到64%，与发达国家70?0%的水平相差无几，进一步提升的空间有限。未来，农村人口向城市的持续大规模迁移将不再是常态。

其二，人口结构变化导致购房需求下降。年轻一代结婚意愿减弱，“少生或不生”成为普遍现象。2017年1765万的新生儿数量，到2022年已骤降至956万。这直接导致刚需和改善型购房需求的萎缩，对楼市构成长期性冲击。

其三，疫情冲击导致居民收入下降和消费信心不足。三年疫情对居民收入造成显著影响，部分家庭面临失业或收入减少的困境，储蓄意愿增强，购房需求自然萎缩。居民购房行为也日趋理性，不再盲目跟风。

总而言之，中国楼市已进入一个新的时代。过去“房价只涨不跌”的观念已成为历史。库存高企、房价下跌、市场信心不足，构成了当前楼市严峻的现实。未来楼市的走向，将取决于国家政策的调整、经济形势的变化以及居民消费信心的恢复。但这无疑将是一个漫长而复杂的过程。

"