回答这个问题，先要交待一个时代背景：3年前的此时，已经不是上海楼市成交最热的时段，但因为价格对交易量的滞后效应，所以正是(目前回顾)上海房价最高的时候。

所以，这个问题就是《房价最高时与现在买房的区别》在哪里？

首先，成本或多或少下降了。

3年前买房，不论是新房还是二手房，同类房源今天的买入价，除了市中心新房可能报价还在上涨，其余三类：市中心次新房、郊区新房、郊区二手房，应该报价与成交价都是下降的。

其次，购房者的愿力下降了。

3年前买房，购房者对上海房价会下跌的心理准备是不足的，之前20年的房价周期过程中，虽也有过2003、2008和2015年的短暂回调，但“连跌3年”从未历经，所以这次才是真正引发了购房《买还是不买》的深度观望，之前都是《几时买房》的时机选择问题。

再者，购房者的认知进化了。

历经过去3年上海楼市的低迷特别是上海房价的下跌，击碎了《上海房价永远价》的信仰，购房者也懂得了：可以与二手房东砍价、新房会打折、买新房可以问中介返佣等原先不敢想的买房套路，也看到了近期上海楼市在“好房子”政策之下的产品升级。

第四，救市更难了。

因为过去3年出现了“首付跌没了”与“打新跌破发行价”的事实案例，购房者在降息降首付等政策鼓励之下的应激反应不像以前那么冲动了，对杠杆的使用&对自己偿还月供的评估，考虑都更加全面了，不像以前“凑足首付就敢买房”那么激进，事实上也倒逼对未来政策出台的精准性与针对性，要求更高了。

综上，3年后的今天，楼市的供需博弈进入深水区：政策没那么灵了，信心没那么足了，房东没那么强势了，购房者没那么好忽悠了，对楼市的未来分歧也越来越大了。