继锦江区茶厂地块之后，成都主城核心区本月再迎宅地拍卖。

刚刚，位于西二环红牌楼板块占地约17.9亩、容积率2.5的地块，以16100元/㎡的起拍价开拍，吸引越秀、绿城、武侯发展、新绿色、澳南、重庆银河等房企竞拍。

经过多轮竞价，该地块最终由澳南以19200元/㎡竞得。

值得注意的是，红牌楼地价的成交也代表着一个新的拿地趋势：除了核心区域的高价地外，红牌楼这类未来的500万级区域，将是中小房企布局的重点，但如何有效打动普通购房者将成为解题关键。

而今天的摘地者澳南，相比其他品牌开发商，在成都市区尚无已交付项目。但同时，它的新房售价也不会有品牌溢价，这也意味着，不太高的价格会被更多普通购房者接纳。

本次出让现场宗地实拍图

16100元/㎡ 创下武侯区第二高起拍价

紧邻西二环一段，与红星美凯龙隔高架相望，距地铁3号线和10号线换乘站红牌楼站只有约500米，隔街还有武侯区第十六幼儿园和红牌楼健康公园，这一成熟的地段让地块自挂牌起，备受市场关注。就连值守地块的“大爷”都记得，“近期来看地的企业，少说也有超过10家。”大爷告诉发哥，地块原来为丰园小区，于去年8月完成整体拆迁及土地平整。

红牌楼地铁站实拍图

武侯区第十六幼儿园实拍图

此次上市，地块16100元/㎡的起拍价创下红牌楼板块的最高纪录，也是整个武侯区的第二高起拍价，仅次于此前建发·望江云启地块的17000元/㎡。

由于区域发展较早，2017年以来宗地周边约2公里内仅成交了4宗住宅用地，即现在的越秀金茂·天鹭满园、越秀·天樾云锦、南山·凌峯以及东原·印长江。2016年底，金房还以12000元/㎡的楼面地价在区域内拿地，这一价格追平了地王纪录。

红牌楼实拍图

目前，仅有越秀金茂·天鹭满园处于在售状态，建面约143-190㎡，总价385万元起；越秀·天樾云锦于去年4月售罄，12月交付；金房·云庐也基本售罄。而在贝壳找房APP上，南山凌峯共挂牌7套二手房源，挂牌均价为34831元/㎡；东原印长江最新成交的一套二手房，单价为34172元/㎡。同时，距离地块最近的次新房为蓝光·雍锦世家，近期二手房成交价多在26000元/㎡左右。

突破纪录同时，

如何有效打动普通购房者将成为解题关键

从去年起，成都土拍市场核心区地块溢价“常态化”态势显现。以至市场目光自然聚焦于这宗贴上“西二环”标签的土地，期待其能否刷新区域楼面价纪录。

从最终结果来看，虽然地价并未突破2万元/㎡。然而，比这一数字更具意义的，是正确认识其背后传递出的市场信号。

武侯发展商业项现场实拍图

首先是对于房企，要如何在小地块上解开地块自身的难题？

宗地占地只有约17.9亩，根据出让方案，地块还要求建设不小于总建筑面积5%（即11916㎡）的商业。但就在地块旁，还有一宗武侯发展的纯商业项目，目前已开工建设，将打造办公和酒店等业态，这就要求竞得房企在商业部分的定位上作出差异化。

挑战还不止于此。紧邻加油站和二环高架，这让噪音等问题难以避免，同样需要房企给出解题思路。

其次，要如何以产品打开成熟区域的想象空间？

房企需要直面红牌楼板块的双重现实：一方面，2024年板块二手房成交量突破1万套，高居武侯区第一位，说明区域由于有大量房龄在5-10年乃至更长时间的老旧小区，催生出强劲改善性需求；另一方面，区域城市界面的老旧叠加板块内新增住宅供应的长期缺少，导致这部分需求难以在区域内市场得到转化，外部客户也很难进入板块内，从而导致板块近几年在新房市场的声量并不及同处二环周边的茶花、杉板桥等。更直白地说，此前“想象空间不足”一度限制了红牌楼板块的价值跃升。

一位曾在区域内操盘的房企人士表示：“截至目前红牌楼板块都是以地缘性客户占绝对主力。从今天地块的价格来看，成交楼面价迈入了价值重构的新阶段，根据测算，未来单价要卖到3.5-3.8万元/㎡才有利润空间，但板块能级、地块的基本素质又不支撑拉升至定位‘高端’，因此后续产品如何平衡定位与市场接受度，如何用区域内首个新规产品刺激置换改善那部分客户，将成为开发关键。”

事实上，红牌楼地块面临的吸附更多普通客户问题并非个例。随着主城多个核心区土地陆续上市，如何在肩负起提升主城价值同时，有效打动总价500万级的普通购房者，将成为这些地块的共同课题。

今天的红牌楼17.9亩地块如此，即将于6月30日开拍的茶花约51亩地块亦是如此。