自2021年下半年以来，中国房地产市场便步入调整期，呈现出诸多严峻迹象。房企销售业绩大幅萎缩，债务违约和烂尾楼项目频现，更令人担忧的是，房价下跌的城市数量持续攀升。截至今年8月，全国百强城市中，新建商品房价格上涨的城市仅剩29个，下跌城市则高达69个；二手房市场形势更为严峻，仅有23个城市房价上涨，74个城市房价下跌。

然而，许多人疑惑不解：数据显示楼市低迷，为何却感受不到房价明显下降？ 这种现象并非反常，而是房地产市场调整初期期的正常表现，其背后原因复杂多面：

一、心理预期与感知偏差： 当前许多城市房价虽呈稳中有降态势，但跌幅大多控制在10%左右，旨在通过时间换取空间，实现房地产市场软着陆。短期内，这种缓慢的下跌幅度与之前每年20?0%的涨幅相比，难以引起人们的强烈感知。人们对房价上涨极其敏感，而对下跌却相对迟钝，这导致了感知上的错觉。

二、开发商谨慎降价策略： 为促进销售，开发商普遍将降价幅度控制在10%以内，这并非偶然。大幅降价可能引发前期业主维权，要求退房或赔偿，扰乱销售秩序，甚至导致企业经营陷入困境。此外，大幅降价反而可能降低成交量，因为“买涨不买跌”的市场心理作祟，房价下跌会加剧购房者的观望情绪。

三、二手房业主惜售心理： 多年的房价上涨行情，让部分业主形成了“房价必涨”的预期。他们坚信，即使房价短期调整，只要坚持持有，未来仍有机会获得高额回报。因此，即使急于变现，多数业主也仅愿接受5?0%的降价幅度，寄希望于找到“接盘侠”，避免承担更大损失。

四、成本上涨挤压利润空间： 近两年来，国内物价持续上涨，建材、人工等成本大幅增加，直接压缩了开发商的利润空间。大幅降价促销，意味着可能面临微利甚至亏损的局面，这使得开发商难以实施激进的降价策略，从而限制了新房价格的下降空间。

综上所述，房地产市场调整是一个复杂且漫长的过程，房价下跌并非立竿见影，而是渐进式的。开发商和业主的心理预期、市场机制以及宏观经济环境等多重因素共同作用，导致了目前这种“楼市低迷却感受不到房价下降”的现象。

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