文丨东杭州城市研究院 诗怡

杭州的二手房，已经连续几个月成交量下跌，根据杭州贝壳研究院数据，刚刚过去的6月份，杭州（含富阳、临安）二手房一共成交了7335套，环比5月份的7716套下滑了约4.9%；同比去年同期的8849套，下滑了约17%。市场已经逐渐回归理性。

面对着越来越多的挂牌量，二手房业主们心里也是更加着急。尤其是前几年在限价时代，靠运气摇号买下的热门“红盘”，如今也不得不面临“交付即破发”的困境。

曾经在那个楼市高光时刻，市场有多火爆？不仅摇号，甚至那些热盘还需要“拼社保”。这种现象，如今大概也只存在于个别核心板块的热门楼盘中。

要说杭州首个“拼社保”楼盘，该属于瓶窑的溪上俪庭，几次开盘中签率都很低，有部分房源中签率低于10%，被限售，可谓当时的“大红盘”。

2022年底溪上俪庭交付了，在当前的楼市环境下，很多人关心这个红盘如今二手房的表现。

根据杭房数据，最近成交的一套房子是2025年5月份，签约单价仅约1.7万元/㎡，比当时约2万元/㎡的开盘均价低了近3000元/㎡，杭州首个“拼社保”楼盘，流入二手房市场后居然“破发”了。

然而，这样的“破发焦虑”不仅是在余杭区瓶窑这样的板块，已经波及整个杭州，甚至是一些曾经的热门板块。

最近，根据房小团的统计，杭州新房交付后的收益率统计，从表格中可以看到，多个板块新房“交付即破发”。

杭州房小团

尤其是临安，多个次新房楼盘在二手房的成交中，价格已经跌去了一半以上，曾经均价约2万元/㎡的房子，二手房签约价甚至已经不足1万元。

此外，在这一份榜单中，还有包括未来科技城，艮北、城东新城、东湖新城等等，几乎覆盖了杭州的大部分板块。其中也涉及到了下沙的多个新交付的小区。

数据杭州房小团

比如金沙湖板块的杭臻源，限价37500元/㎡，网签均价仅约3.14万元/㎡，跌去了约16.49%；

以一套105方的房子来计算，买进的总价如果是390万元，如今的成交价可能只有约329万元，亏损约61万元，这还不算税和利息。

金沙湖除了杭臻源，还有望金沙，“破发”的情况也时有发生。

此外，还有“城建四子”中的杭曜之城、杭望云潮城，分别跌去了约6.33%和4.33%，另外，还有同时期的湖印光年府，相对来说，较为稳定，近期的签约均价约为2.99万元/㎡，和当时新房的开盘价差距不大。

其实，算上这么些年的资金成本，即便是原价卖出，也是有亏损的。

不过，从这份排行榜单来看，相比较临安等板块来说，下沙次新房的“破发”幅度其实并不大。相对来说，下沙的次新房还是比较稳定的。

除了杭臻源和“城建三子”之外，下沙的次新房还有沿江的锦上文澜，当年限价3万元/㎡，近90天的成交均价约2.89万元/㎡。

以一套89方的房源来计算，如果买入总价为270万元，如今能卖大约257万元，房价亏损约13万元，这还不算买卖过程中的各种税，以及利息。

想当年，锦上文澜算是火爆了整个下沙的“红盘”。

数据手边买房

此外，还有大学城北的江山云樾府，这个由南府、北府、西府组成的大盘，也是历经波折，至今还未清盘。

交付之后，二手房更是“破价”，限价26200元/㎡，而如今大学城北的二手房，除了洋房产品外，大多挂牌价也仅2万元出头，成交价不到2万元的房子比比皆是。

数据手边买房

作为次新房的江山云樾府，一边是周边二手房的一降再降，再加上一些众所周知开发商的原因，想要卖出好价格更是难上加难。

当然，次新房的“破发”，和如今楼市的下行有很大的关系，整体楼市环境是如此，“以价换量”可能是尽快脱手最直接的方式之一了。

这两年，是杭州楼市的交付大年，正好对应了2021年、2022年时期的红盘集中交付期，有些板块如果集中交付，挂牌量较大，把周边的二手房市场整破防了。

更令人难受的是，板块内新房不断入市，更是加重了这一批二手次新房“出货难”的问题。

新房取消了限价之后，在地价并不高的情况下，也有了更大的空间做出好产品，相比较限价时代的产品，如今的新房品质上已经过了多次迭代。

从最近下沙几个新盘的中签率就可以看到，新房凭借着过硬的产品力，显然更能打动购房者的心。

当下的市场，高性价比的二手房固然很有性价比。

而新房，也很值得入手。因为高品质的新房，能穿越整个楼市周期，楼市变化很大，但好产品是始终能够得到市场的认可的，即便今后置换也相对更容易一些。

不限价时代下的高品质新房，也是更稳妥的选择之一。

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