中国楼市正经历一场深刻的变革，其核心是房地产投资时代终结的预言成真，以及住房回归居住属性的趋势日渐明朗。马光远几年前的预言——“房地产作为中国最好的投资品的时代已经结束了”——如今看来已成为现实。

今年下半年，楼市“量价齐跌”的现象愈发显著。中指研究院数据显示，TOP 100房企1-10月销售总额同比下降13.1%，达到52977亿元的惊人低位。与此同时，9月份全国商品房住宅平均销售价格为10484元/平方米，较4月份峰值（12469元/平方米）下降1985元，降幅达16%。这并非偶然，而是长期调控和疫情冲击共同作用的结果。

长达数年的房地产调控政策，特别是2021年高达650次的调控力度，有效遏制了楼市长期上涨的势头，最终导致市场调整成为必然。更重要的是，三年疫情对居民收入造成冲击，许多人收入减少甚至失业，购房能力大幅下降，难以支撑高房价。疫情之后，购房者也变得更加理性，更倾向于根据自身实际情况做出购房决策。

与此同时，今年中国楼市迎来了两大具有里程碑意义的变革，进一步加剧了市场调整。首先，住建部公布的数据显示，我国存量房数量已达惊人的6亿栋（包含小产权房、农民住房、安置房等），远超实际需求，导致市场供过于求，房价承压巨大。其次，即将启动的新一轮房改政策，将在未来五年内推出600万套保障房，这将改变政府对房地产市场的干预方式。未来，政府将不再直接干预商品房市场价格波动，而是专注于保障房建设，满足中低收入家庭的住房需求，从而进一步分流商品房市场需求。中低收入群体将可以通过申请低价购买保障房，缓解住房压力。

总而言之，中国楼市正经历着从投资属性向居住属性转变的阵痛。在供过于求的市场环境下，以及政府减少干预、增加保障房供应的政策背景下，房价未来大概率将持续下跌，最终回归到与当地居民收入水平相匹配的合理区间。 这预示着，一个更加理性、健康、可持续发展的房地产市场正在到来。

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