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地王，总是会被高看一眼的。

7月8日，北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块，公示了总平面设计图。它的主人是中海地产。

两个多月前，它力克8个对手，以75亿元、27.93%溢价率夺得此地，折合楼面价10.23万元/平方米，成了北京首个楼面价10万+的住宅地块。

这个价格，是光环，也是压力，更是动力。

中海地产要将它打造成灯塔项目。

房子会卖什么价？之前有专业人士推算，售价会在15-15.5万元/平米之间。有点高，但也绝非高不可攀。

往东1.7公里的建发海晏，给中海地产吃了一颗定心丸。

截至目前，海晏网签139套，成交均价13.5万元/平米，总金额40.79亿元，地价覆盖率约45%%。

其中，单价突破15万元/平米的，如：6601室，15.49万元/平米、5269万元；6、2、4、6、8、10、12、14和16、13西边；293平米分布在4#西边。

它们的标准层高为3米。

二、做大户型的两个缘由

中海地产把户型做大，至少有两个原因：

1、做出差异化

从目前建发海晏成交情况看，它的定位是成功的，户型面积为183-340平方米。

和海晏相比，中海树村项目有两个优势：低密度产品，只有4-6层，而海晏是13-14层的小高层产品；城市界面更好，右边是公园，没有五环路的噪音困扰。

中海树村项目西面的圆明天颂、学府壹号院也都是低密住宅，地脉有做豪宅的基因。（详见《顶豪接力棒，传给了中海地产》）

2、因地制宜

中海树村项目的地块条件并不宽松。

从土地出让文件上看，它的容积率1.6，控制高度18米，但包含了东面6074.54平米防护带，和2550平米街坊路。

扣除这两个面积，35号地用于建房子的实际容积率约为1.955。

综合控高和实际容积率，中海树村的排列组合难度不小。

主要表现在：叠墅区特意做了退台处理，楼栋与东面和南面的红线零距离，西面临树村栋楼最近也仅有2.01米。

中海只有把面积做大，才能满足日照的要求。

花姐点评：

在树村项目上，看到了中海地产的解题能力。

虽然看起来楼间距有点密，但花姐相信，这已经是最优的方案了——打磨了两个多月。

因为，地块条件是啥样，全摆在那。

其实，不仅仅是中海树村项目，北京已有多个项目受制于地块条件，导致产品力受影响。

例如：在海淀，保利+建工的半壁店地块，建筑高度从18米变成15米控制；在朝阳，中海万吉玖序、金茂满曜，设置了一条很尴尬的街坊路，等等。

花姐认为，在好房子时代，最先解决的是，地块的条件要好，什么样的地段，该匹配什么样的建筑高度、容积率。

否则，巧妇难为无米之炊，仅靠地产商后天来修正，好房子是要打折的。