楼市开始降温，却为何不见抛售潮？炒房客的噩梦真的来了？

2025年第二季度全国70城新房价格又跌了0.7%，已经连降7个月了。每平米均价跌超8%，成交量缩了25%，可奇怪的是，预想中的抛售潮一直没来。房贷利率涨到5.2%，200万贷款月供比2022年多还2000块，为啥炒房的还死扛着不卖？

2025年开始的房产税新政帮了大忙。北京一套800万的房子，每年房产税从1.6万降到1.1万，少交31%。加上租金回报率还有2.2%，比银行存款利息高，不少人觉得租出去比贱卖划算。

特别是2017年以前买房的，当时贷款利率才4.2%，现在租金能覆盖月供，自然不着急卖。

银行能给房贷展期到5年320万家庭不用急着还钱了。6月央行又降了存款准备金率，放出来5500亿，房贷压力轻了不少。而且现在居民杠杆率比最高时降了6.8%，大家抗风险能力强了，不会因为房价跌就慌着断供。

现在楼市分化特别明显。三四线城市房价环比跌1.2%，比一二线多跌0.5%。东北和中西部资源型城市，二手房挂牌量涨了40%，得卖36个月才能卖完，可一线城市只要18个月。

北京上海核心区的房子，虽然挂牌价和成交价差了9.5%，但刚需和改善型买家还在撑着，成交量没跌太多。

2018年以前买房的炒房者，现在大多还没亏。北京2025年房价比2021年跌了18%，1000万的房子亏180万，但早期买入的成本低，八成以上还是赚的。

真正惨的是2021年高位接盘的，这部分人占15%，有的利息支出比租金高150%，每个月都得倒贴钱。

按国际经验，楼市调整得3-5年，现在才到中期。2025下半年到2026年初，房价可能还会跌5%-8%，但不会崩盘。

一方面人口老龄化了65岁以上老人占19.7%，买房的人少了；另一方面城镇化率到66.8%，新增需求也不多了。不过一线城市核心区的房子还抗跌，远郊和配套差的地方可能跌超20%。

现在买房的门槛低了一线城市房价收入比从18.6降到15.2，刚需可以考虑入手，但得挑好地段。

对炒房的来说靠买房暴富的时代过去了，很多人开始把钱投到股票基金里，2025上半年新增股民就有1890万。房子正在变回住的地方，投资属性越来越弱，以后不同城市、不同地段的房子，差距会越来越大。

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