楼市救市政策一波接一波，房价却没起色？二手房堆成山，开发商还在爆雷，保障房又来抢客源……房地产回暖咋就这么难？看完就懂了。

一、政策效果边际递减，市场信心持续低迷

尽管2024年以来多轮救市政策密集出台，包括限购放松、利率下调、首付比例降低等，但政策效果呈现明显分化。一线城市如深圳、广州取消限购后市场反应冷淡，三四线城市因库存积压严重，政策刺激难以扭转颓势。

以深圳为例，二手房挂牌量突破7.5万套，价格同比下跌5%，银行评估价普遍打七折，导致业主资产缩水30%以上，进一步抑制购房意愿。购房者对房价下跌的预期强化，形成“越降价越观望”的恶性循环，刚需群体入场谨慎。

二、房企债务危机深化，项目交付风险加剧

开发商资金链紧张问题持续发酵，头部房企如英皇国际、新世界发展相继出现债务违约，部分项目停工或延期交付，引发消费者信任危机。

2025年上半年，TOP100房企销售总额同比下降11.8%，民企拿地金额占比从62%骤降至6%，市场集中度加速向央企、国企倾斜。资金短缺导致开发商降价促销，但低价房源入市进一步冲击市场价格体系，形成“降价-抛售-价格踩踏”的负向循环。

三、保障房分流需求，商品房市场空间挤压

2025年深圳计划供应5万套保障房（含公租房、共有产权房等），价格仅为市场价的3-6折，直接分流中低收入群体购房需求。例如，宝安区共有产权房单价2.37万/㎡，为周边商品房价格的50%，吸引大量刚需转向保障房市场。同时，保障房建设通过专项债等方式获得资金支持，而商品房开发融资渠道收窄，导致市场资源配置失衡。

四、人口结构变迁与区域分化加剧

出生率持续下降（2024年新生儿954万，较2016年近乎腰斩）导致家庭规模小型化，户型需求向中小面积倾斜，120㎡以上大户型成交占比从30%降至20%。

同时，人口流动加剧区域分化：核心城市如深圳通过产业聚集维持住房需求韧性，而人口流出的三四线城市库存去化周期延长至20个月以上，部分区域房价年均跌幅达3-5%。这种结构性分化使得全国性政策难以精准施策。

五、二手房高库存与新房去化困难

截至2025年5月，全国二手房挂牌量达753万套，价格环比下跌0.71%，同比下跌7.24%，全面超过新房跌幅。二手房低价抛售挤压新房市场，尤其在远郊区域，开发商为去库存被迫降价，但降价幅度仍不及二手房，导致销售停滞。例如，龙岗大运片区公寓单价从4.5万/㎡降至3万/㎡，但去化周期仍长达24个月。

六、金融环境与购房成本制约

尽管房贷利率降至历史低位（首套利率<3%），但首付比例在一线城市仍需数百万，普通家庭购房门槛高企。

此外，二手房交易税费（契税3%+增值税5.6%+土地增值税）及高额持有成本（物业费、房产税试点预期）抑制改善型需求释放。投资性购房因租金回报率下降（全国平均2.0%，部分城市<1.5%）和流动性差而大幅减少，市场活跃度降至冰点。

深层矛盾与未来挑战

房地产市场正经历从“增量扩张”到“存量优化”的转型阵痛。政策需从单一刺激转向系统性改革：

优化供给结构：加快“好房子”标准落地，推动现房销售、绿色建筑等品质升级，提升住房消费吸引力；化解房企风险：扩大融资协调机制覆盖面，支持债务重组与项目盘活，避免流动性危机向资不抵债转化；精准需求激活：针对核心城市刚需群体，通过税收优惠、公积金提额等降低购房成本，同时引导保障房与商品房市场协同发展；区域差异化施策：对人口流入城市加大土地供应与配套投入，对人口流出城市通过产业导入、城市更新消化库存。

当前市场已进入“磨底”阶段，恢复需依赖政策组合拳与市场信心的双重修复，短期内难以再现快速反弹。投资者与购房者需正视市场规律，优先选择核心资产与政策支持方向，避免盲目跟风非核心区域。