今天咱来聊聊现在这魔幻的房地产市场，尤其是深圳，那新房和二手房市场的走势，简直就像坐了不同轨道的过山车，反差大到让人惊叹。

先看看7月7日这一天，深圳发生了两件楼市大事。

一边呢，龙华区一宗土地出让，那竞争叫一个激烈，经过108轮的“大战”，中海地产最终以23.7亿元成功拿下，折合楼面价约38975元/平方米，溢价率高达40.74%。

这就好比一场激烈的竞拍大战，各路开发商都红了眼，抢着这块“肥肉”。

另一边，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至7月7日，深圳共有75169套有效二手房源在售，比上周又多了1311套，在售量创下了新高。

而且啊，深圳6月二手房成交周期是244天，虽说环比减少了13天，但和去年同期比起来，还是处于高位。

这就像一场拔河比赛，二手房市场的挂牌量不断增加，就像绳子那一端的力量越来越大。

同样在深圳这个市场里，新房市场土拍不断冒出高溢价率，

二手房市场挂牌量却一个劲儿地往上蹿，这直接导致新房和二手房市场走出了完全不同的路线。

二手房市场现在就像一个着急出手商品的小商贩，持续地用降价来吸引买家，以价换量。而新房市场呢，部分重点城市已经开始出现上涨的苗头。

就拿深圳龙华区这宗土地来说，它的容积率仅2.8，比深圳多数住宅用地都低。

这意味着啥呢？这块地未来能开发出高层低密度社区，住起来别提多舒服了，得房率也比之前的住宅高很多。

关键是，后期销售价格可能不会涨得太离谱，因为楼面价在3.8万元左右，

而该区域6月份新房成交价已经超过6.3万元，二手房价格普遍在5.2-7.8万元每平方米之间，周边很多新房的容积率也比它高。

这么一对比，新房的优势就凸显出来了，位置好、容积率低、得房率高，价格还相对合理，这就是为啥现在新房这么好卖。

但新房的好卖，对二手房市场来说，可就是个沉重的打击。二手房在得房率和容积率方面，根本没法和新房比，新房价格又没比二手房贵太多。

所以，二手房市场现在要想促成交易，除了降价，几乎没有别的办法。就算出台再多松绑措施，也很难让二手房价格稳住。

就说从去年9月份楼市开始大松绑，一线城市二手房价格先是出现反弹。

国家统计局公布的70城房价数据显示，今年前三个月，深圳二手房价格环比都在涨，分别涨了0.03%、0.08%、0.3%。

可一进入4月份就开始转跌，而且跌幅越来越大，4月份环比跌0.21%，5月份环比跌0.5%。

一边价格由涨转跌，另一边挂牌量又创新高，这就是当下深圳二手房市场真实又无奈的处境。

不过呢，从救楼市的角度看，二手房成交量上涨了，这可是个好消息。

深圳市房地产中介协会统计，2025年上半年深圳二手房买卖合同录得35106套，比2024年上半年同期增长30.7%，涨幅相当可观。

二手房成交量上去了，就会有更多业主置换买新房，这样就形成了一个闭环。

新房建得漂漂亮亮，吸引买家；二手房以价换量，产生置换需求，带动新房市场，进而解决土拍市场的问题。

看看今年上半年重点城市的土拍金额，远超去年同期，有的城市上半年卖地收入甚至顶得上去年一年。

说到这里，就不得不提第4代住宅模式。像深圳龙华区这种核心优质地块，容积率低，能打造出高品质住宅，这就是第4代住宅的一种体现。

这种模式确实能让楼市缓口气，重点城市新房销量起来了，土拍数据也好看了，就连民营房企都有拿地的意向了。

但它也不是万能的，核心优质地块就那么多，而且这种套路主要在重点城市行得通。

另外，二手房价格要是一直跌，时间长了，新房也就没什么性价比可言了。

再看看整体楼市的托底策略，三四线城市因为房子卖不出去，就大量收储闲置土地。

而一二线城市有改善需求，就提供好的改善产品。只要房产能流动起来，风险就不会像想象中那么大。

我去年就跟大家说过，一套房子如果从500万直接跌到200万，在一个人手里，那这人肯定受不了，大概率会引发风险。

但要是有三个人参与，500万跌到400万卖出去了，400万跌到300万又卖出去了，300万跌到200万再卖出去，

这样风险就会小很多。这就凸显了在挤压楼市泡沫过程中，房产流通的重要性。

再观察最近两年救楼市的关键节点，你会发现，往往不是房价下调幅度最大的时候救市，而是销量最低的时候。

比如统计局公布的5月份70城房价数据，一线城市二手房价格跌幅扩大得很明显，环比下跌0.7%，

而4月份环比只跌0.2%，一个月时间跌幅就扩大了0.5%，这在一线城市，房屋总价又高的情况下，跌幅金额可不小。

但6月一线城市并没有出台楼市松绑措施，为啥呢？

因为二手房销量还不错，起码比去年924救市之前高出很多。不过，随着销量持续下滑，大规模救市可能也不远了。

所以啊，我一直跟大家强调，如果你买房不是特别着急，完全可以再等等，说不定能等到更好的时机。

要是确实有急切的买房需求，那也可以买，但一定要先好好衡量家庭债务情况。

毕竟，你也不确定自己会处在房子价格从500万跌到200万这个过程中的哪一个流通环节。

深圳楼市未来到底会走向何方，咱们还得持续关注，看看市场和政策会如何相互影响、共同变化。