全球盘点:2025年上半年，全球长租公寓市场在高利率和经济不确定性的背景下，呈现出资本谨慎但优质资产受青睐的特点，大宗交易保持活跃且不同地区表现各异。整体来看，投资者更聚焦具备稳定现金流、高入住率及可提升潜力的资产组合，尤其偏好核心城市与抗风险能力强的成熟地段，增值型与核心增强型投资策略日益盛行，“运营-改造-退出”闭环日趋成熟，政策平台和REITs基金也持续加码租赁住房市场。

分区域看，美国市场活跃度较高，REIT等机构积极布局，如Chicago上市REIT—Equity Residential（EQR）6月斥资5.35亿美元收购亚特兰大8座长租公寓，Kennedy Wilson与外国机构投资者合作斥资约10亿美元收购西雅图3个租赁住房项目，Blackfin Real Estate Investors亦以约1730万美元收购佐治亚州奥古斯塔的Sage Creek公寓；

亚洲市场呈现多元化态势，中国多城市出现收购存量房转保障性住房的情况，如福州国企安住发展5.6亿收购建发、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如携手景顺成立资管平台“星耀如景”，首发投资12亿保租房项目将落地北京；日本市场中凯德投资旗下基金6月11日以超过300亿日元收购东京新宿综合体并将其改为179个单元的服务式公寓，新加坡豪华公寓租赁市场也在升温。

本期快讯背景：2025年7月4日，公开信息正式披露:上海前滩国际商务区投资有限公司拟挂牌转让其全资子公司上海鸿霈置业有限公司100%股权及对其近4.89亿元债权，挂牌底价合计约9.45亿元。转让方为陆家嘴集团旗下平台，标的公司核心资产为“前滩雍萃46”项目，属前滩核心区域的首个国企自持租赁公寓，建成并稳定运营已有多年。

URI城市租住调研分析，此次交易并非简单 “卖楼”，是稳定现金流资产的资本化，也是国资平台主动调配资源、提升资产周转效率的体现，预示着未来城市核心区存量房运营将从 “重资产轻运营” 转向 “轻资产强运营” 的新趋势。该项目的转让，既是地段、资产与运营能力的综合输出，也为行业释放了值得关注的信号。

大宗交易详情

项目名称：前滩雍萃46（惠临雍萃公寓)

出让价：9.45亿元（含债权）（较原始土地成本溢价68%）

项目地址：上海前滩国际商务区46-01地块，芋秋路163弄

面积：总建筑面积57,943平方米（公寓部分1.76万方）

土地历史成交：2014年12月以5.61亿元底价竞得，楼面价约15,929元/平方米

房量：184套两居室（85-96-240平方米）

租客群体:企业高管及外籍人员

公寓开业时间：2019年入市

租金水平：10,920-39,000元/月

年化收益率：约5%

项目特色：前滩46-01地块是前滩国际商务区内首个装配式建筑试点项目，也是上海首个要求建成后全部自持的土地挂牌项目。前滩46-01项目分别在办公、住宅以及裙楼进行了装配式建筑部分试点，预制率达25%。作为前滩首个租赁公寓项目，开创上海“自持型土地”模式先河。

户型图：

URI城市租住公寓交易点评

URI城市租住从多维度分析：地上单价超4万元/㎡在前滩核心区属正常水平，尤其作为自持运营资产；从土地与资产打包处置维度，总建面更能体现整体腾挪成本，对购买方现金流影响更直接；而该成熟运营资产的单价结构以及所在的核心区位等因素，对REITs投资或基金型收购群体更具吸引力。

在资本化趋势下，持有型资产流通机制正逐步形成，这一市场意义可从多方面体现：政策层面，上海正大力推进保障性租赁住房、长租公寓资产证券化，并积极推动持有型物业进入REITs流通路径，提供了有力支撑；资本逻辑上，挂牌转让实现的“资产退出 + 现金回收”，对国资平台而言是资金周转与资金效率的优化，对收购方则意味着获取 “有租客、有现金流、有未来增值空间” 的优质稳定资产；而“前滩雍萃 46”这类城市核心区持有型优质资产的典型样本，不仅适配公募REITs底层资产要求，还具备后期升级改造及二级市场流通的可能性，也为REITs市场带来了启示。

解读一：积极信号

（一）对出让方而言

战略聚焦：转让非核心资产可集中资源发展"大朋友圈"战略下的写字楼主业，强化商务生态圈协同效应。2024年集团已确立以甲级写字楼（管理面积379万平方米）为核心的业务架构，长租公寓逐步融入服务配套体系。

资产证券化铺垫：政策放宽市场化租赁住房REITs准入（2024年7月发改委新规），此次转让或为后续发行类REITs/私募REITs铺路，盘活存量资产。

资金效率提升：回笼资金可投入更高收益项目，如张江科学城、前滩商务区等核心地块开发。

（二）对购买方而言

稀缺资产获取：标的为前滩区域标杆项目，毗邻滨江公园、商业综合体及三甲医院，配套成熟度在上海租赁市场中属顶级。

政策红利窗口：若收购后取得保租房认定，可享受税收优惠及REITs发行便利，年化收益有望从当前5%提升至6-7%。

品牌溢价机会：承接陆家嘴"雍萃系"高端产品线运营基础，可快速建立市场口碑。

解读二：消极信号

（一）对出让方而言

战略连贯性风险：作为前滩租赁市场开拓者，突然转让首作可能影响"陆家嘴乐居"品牌公信力，尤其当前正拓展保障房业务（如2025年开业的"数智天地"系列）。

错失增值空间：前滩区域土地稀缺性持续增强，46-01地块楼面价较当前市场价低约40%，长期持有或获更高溢价。

（二）对购买方而言

运营压力：项目定位高端公寓（月租最高3.9万元）对企业运营有很高的门槛，同事也需持续投入维护品质，在当前经济环境下出租率稳定性存疑。

政策不确定性：虽REITs门槛降低，但市场化长租公寓发行细则尚未明确，资本退出路径仍不清晰，且周期较长。

最后，前滩46-01地块的转让标志着上海高端租赁市场进入资产盘活新阶段。陆家嘴集团此举既是对政策红利的响应，也是其“轻重资产分离”战略的落地。若成功证券化，将为同类市场化长租公寓提供范本。