最近有朋友私信问，说《决定》里提到一些城市可以取消普通住宅和非普通住宅的划分，这对房地产市场有啥影响。咱们今天就来聊聊这个。

首先得说，这个提法其实不是啥新鲜事儿，今年甚至去年就一直在执行了。上层看来觉得现在的政策已经挺到位，继续执行就行，房地产这块儿不会有啥大动静。

咱们简单回顾一下：

- 租购并举，发展新模式，加大保障房供给，这些都是老生常谈，之前就讲过。

- 因城施策，取消或调减住房限购，也不是新东西，之前就强调过。

- 含金量比较高的是，要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，还要完善房地产税收制度。这俩可能涉及到预售制的改革，以及地方财政和事权的平衡。

现在，重点来了，关于“取消普通住宅和非普通住宅标准”，这其实是事后追认。说白了，就是北上广深、天津和海南部分地区还有限购，其他99%的城市已经放宽或取消了，这就是在最高层级上给取消限购盖个章。

普通与非普通住宅，是啥意思？

这个划分，至少得有二十年了。一开始可能是觉得房子也得分个三六九等。各地标准不一，但大体上是看容积率、面积和价格。比如，容积率1.0以下、面积超过144平米、或者价格超过市场指导价1.2倍，就算非普通住宅。

但这标准有漏洞，比如容积率反映的是小区性质不是单套房子，面积上开发商可能就做到140平，价格上官方指导价可能和市场脱节。

税费上的差别

普通和非普通住宅在税费上差别挺大。普通住宅税费有优惠，非普通住宅就没这待遇了。这可关系到每个人的钱包。

现在很多城市放宽或取消了这俩的划分。在去库存的大背景下，好不好卖才是关键。

背后逻辑的转变

这不仅仅是调控政策的变化，背后反映的是房地产逻辑的转变。新的房地产发展模式，核心是双轨制，商品房+保障房。商品房代表的是不普通，保障房则是满足基本居住需求。

就像新加坡模式，80%的组屋+20%的私宅。组屋是政府提供的廉价公共住房，私宅则是按市场价格供应的商品房。

这就意味着，大多数现在住的房子，将来可能更多地失去投资和交易功能；而有投资价值的商品房，可能对应现在的豪宅，只有富裕阶层才消费得起。

虽然我们不会完全照搬新加坡模式，但双轨制确实有借鉴之处。

未来楼市怎么走？

这些问题的答案，将是你投资决策的重要依据。取消普通与非普通住宅的划分，不仅是给楼市松绑，更是构建房地产发展新模式的重要一步。咱们得看清楚这背后的趋势，做出明智的选择。