二手房库存谁最难？

主讲人：吉·青珂莫。

各位朋友，今天咱们来捋数据，捋什么？主要捋一捋我国现在主要地区二手房情况，看一看哪些城市二手房的库存压力更大。没什么结论，你要非问结论我就告诉你，谁也不要嚣张，大家都一样。如果你已经在这些城市里面了，你就得想一想了怎么办？

·第一个，要么你抱着一路等，能不能回来我不知道，中国有些城市肯定是回来的，但是早晚会回来，这个早晚是多久我不知道对吧？

·第二个，就是你们也不要被上海卖爆了，上海怎么怎么样，被这种新闻就刷屏，都是以价换量。如果你有二手房，你要不要玩跑得快？如果你要买二手房，你要不要当等等党？自己看，我们看一下。

因为实际上二手房才是这个市场的主流，你不要每天看我们这没降新房等等，新房政府是可以限价，当然也可以不限，有地方不限了，是可以限的。二手房我着急我就卖，价格联盟都保不住二手房的。而且你是谁，你的房子将来都是二手房才能卖出去，你明白吗？你不要老看着一手房怎么的，你咋的你是开发商，那你是二手房就要看一下。

朋友们国家现在3000亿的保障性住房要收购什么？国家也不要期房，收购现房，国家也要二手房知道吧？所以目前你就看到出现了这样的挂牌量情况。总体来讲，过去的一年多，不论是50城还是70城数据，二手房挂牌量总体都是上升的。

比如说2027年上半年，二手房挂牌量持续增长，就你发现没有，二手房越活跃，挂牌出来的反而越多。你可能说了，那我们上海现在这个去化率挺高，去化周期就降低了，那他等着呢？如果他发现价格还往下降，你说他出不出来，出了新政了，我先撤回来，不挂了看一看，看了两月发现没涨起来，接着挂吧。

这是阶段性的脉冲，你别着急，我们可以看到朋友们，2023年8月底至9月底，不是有一轮新政了吗？包括北京那个什么认房不认贷，不拉不拉这些玩意出来了，没有用自己看好朋友们。

50城的二手房的挂牌量，自己看，从23年的4月份一直到23年的6月份，就这么个情况，在高位是这个样子。最关键的去化周期就是目前挂牌的二手房多长时间，按照现在这个销量多长时间能卖出去？可以看朋友们，总体的去化周期50城21个月，略低于新房的周期25个月略低于新房周期。

二手房只要价降到位一定能卖出去吗？新房子能不能降？不一定来。可以看到朋友们公开一部分二手房去化周期，6月份的时候时间最短的是上海，只有9个月；进到7月份，我看了一下，因为上海6月底确实卖的不错，目前这个数降到了7个多月，不到8个月。但你别着急，还会上来的。

北京11个月，成都13个月，这三个城市挂牌量大，但成交也大，目前来说属于水虽然大，鱼也挺大还不错。去化周期最长的是苏州，高达37个月；其次是重庆，32个月；再次是青岛，为啥苏州变成这样？37个月的去化周期你怎么卖？再次是青岛，再看是重庆32个月，再次是青岛，然后青岛28个月。

我列了几个比较有代表性的城市，南宁21，西安20，青岛28，然后厦门福州，你自己在这都看到了。那么我们比一下，如果跟去年比，去年2023年4月比，北京是最短的，上海成都天津比较短，那时候又是苏州最长，重庆合肥比较长，所以你看苏州是两年连续蝉联冠军。

那当前跟去年比，我们看一个涨幅，上海去化周期是缩短了的，从当年的10个月左右缩短了9个月，目前我说了7个多月，而增幅较大，库存压力比较大的城市，苏州青岛郑州宁波南宁。如果你在这几个城市，你就不要问我买卖房子事，你自己看看这二手房卖的出去吗？去化周期怎么样的？

你就咱们以重庆为例，原来是多少，现在是多少对吧？人家做的不错，好像还可以对吧？你看看青岛涨了多少？你再看看苏州，从多少涨到了37，非常的厉害的，重庆这个涨的也挺厉害。

行了接着说吧，那么库存压力小的城市谁呢？深圳、北京、成都、广州都是这样的。那为啥我说上海不一定呢？你看看北京那个时候5个月就能卖完二手房，结果出了新政以后，结果北京往上涨，所以你上海也不要骄傲，北京发生的事，你以为你就能够避免的吗？避免不了他。

再往下看，有一个库存压力的问题，中国目前库存压力最大是谁呢？目前库存压力就意味着说，二手房是供大于求，库存压力较超过了合理的分水岭，压力最小的目前是成都，还有上海，上海的压力也小。

为什么是去说，那上海的数据这么好，怎么不比成都还好呢？因为上海的这个是由于新政之后，很多人撤了，我前面也就说了，如果他把这个撤了的房子发现价格没涨起来，再挂出来的话，压力不上来了吗？而成都一直也是不错的。

咱们有一说一，我说成都这个房子不行，你们要悠着点的话，但是成都确实也是量比较大，那就确实挺好的。去年2023年，成都的房地产表现全国最好嘛，但是能好多久，你自己看，不要以为成都就不跌了，跌的早对吧，那起的还早呢。

所以你看这几个都不错，天津合肥也还行，这些地方意味着，二手房虽然还在下跌，但是下跌的幅度和未来下跌的动能，就往下走的势能，要好一些吧。

那压力最大是谁朋友们，压力最大的是郑州，你看看郑州，他的这个整个的情况，是如何的，你还问我在郑州买不买房，你说呢还有谁？宁波福州，宁波库存压力明显大于杭州；福州库存压力明显大于厦门；明显比杭州大，福州的库存压力明显大于厦门，那就意味着说，他们的这个将来卖出去的可能性，或者卖出的价格可能也会更低一些。

二手房库存压力指数看最大的是谁？郑州，宁波比较大，西安、青岛也比较大，北京的库存压力指数上来了，这就说明北京新政至少看到现在为止并没有什么卵用。如果7月份的数据出来了，可以来看一下，7月一个整月，等8月中旬时候再来见这个事。

所以朋友最后再给大家回复一下这个事。首先新房重不重要？重要，但是新房的价格是可以人为操控的。不行，我不卖了，就为了拉新房子。你说上海新房涨的？对，只要出一个盘，新天地旁边的别墅，出一个盘，这个盘均价是30万，高不高？肯定可以拉高。

下个月出的全是临港新城的，低不低？也低了。所以新盘有参考价值，但是是参考价值。对于你来说更重要的是二手房，尤其是所在城市、所在区域、周边的二手房的挂牌量和成交量。成交量大好不好？当然好，证明有流动性了。那些没有流动性，像青岛黄岛这种一潭死水的地方肯定更完蛋。

但是有流动性并不意味着价格能上去。我知道对于你们来说，你们判断房价怎么样，是看房价算的。你觉得吉老师什么时候见底？你问的不是量见底，问的是价钱。因为对你来说就想看真金白银的，1万买的房子涨到了3万，赚2万块钱，就想看这个。

你说这没跌，讲的也是甭管卖不卖的出去，反正挂牌价还是2万。但是朋友们，以价换量，降价跑量，记住这两个词。大家现在尤其二手房都是在玩一个跑得快的游戏。今天这个数据已经看见了，你觉得在库存那么高的地方到底需要准备？我就不卖，只要不卖就没有亏，还是要跑量？

股市是一样的，浮亏已经浮亏到了50%，但是就不卖，只要不卖，浮亏就不会兑现成亏损。只要不卖，价格就是在那，只要不卖，只要不交易，就等于没有亏。这个话自己信吗？怎么选择？看好数据，自己去判断。