近年，法拍房的房源数量和成交量激增，与之相反的是，成交总金额/均价在进一步下探。

先来看去年数据：

截至去年12月，各物业类型（以住宅、商业为主，二者总占比超过77%，土地、工厂、车位等为辅）法拍房挂拍量同比增长了36.7%，达到79.6万套；其中已成功交易的达到14.9万套。

今年上半年，全国法拍房挂牌量还在上涨，但整体成交金额有所下降，呈现了较为明显的量涨价跌。

从中指研究院数据看，法拍住宅的成交，已经占到整体法拍市场近一半份额。

各类法拍房挂拍套数及成交金额 图源：中指研究院

上半年各物业类型法拍项目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3万套，成交总金额765.3亿元，占各类型法拍成交金额的49.8%。

商业法拍房源和工业、土地、车位等物业类型的成交量也有所增加，分别为1.53万套和1.05万套，其中商业房源成交量同比增加3.8%，而工业、土地、车位等物业类型的成交量同比下降2.8%。

但成交总金额和成交均价下降了。

2024年上半年，全国各类法拍房源成交总金额较去年同期略有降低，成交均价下降更为明显，从2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。

其中，法拍住宅房源的成交均价由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。

许多城市的流拍率同比往上窜了20-30个百分点，相当多的城市的流拍率在65%以上。

折价率方面：成交价整体相当于评估价的77折（23年同期为83折）；

宏观上是数据，微观上都是悲剧。

毕竟法拍房，其实就是被法院强制执行拍卖的房产（其背后房源主要因商业贷款、民间借贷、司法没收产生、无主财产等债务问题，房主资金链断了从而被拍卖）。

以前段时间，深圳最贵法拍豪宅——深圳半岛城花园项目为例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面积为244.56平方米，总价约2228.5万元，折合单价约9.11万元/平方米。

来源：阿里法拍

而目前该小区的二手房挂牌均价普遍在12万元/平方米以上，实际成交价也多在10万元/平方米以上。

在链家平台，今年6月成交的一套半岛城邦花园二期86.77平方米房源，成交价为1150万元，折合单价约13.25万元/平方米。

来源：链家

那么各省市挂牌量情况如何呢？

由多到少排序的话，四川（↑0.14万套）、广东（↑0.52万套）、江苏（↑0.27万套）等省份挂拍量位列前位。

当然也有省市不同程度减少，比如河南、重庆、浙江等；

过去几年法拍房热度高的原因之一，就是能绕开限购。

很多人想买房却没有指标，只好把目标转向不限购的法拍房。

不过，从2021年起法拍房也开始限购了。

最高法明确了法拍房竞买人资格。

即日起，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

也就是说，在全国范围内，不具备当地购房资格的购买人，不允许参与竞买，过去那种通过买法拍房钻限购政策漏洞的办法行不通了。

再加上，随着国家限制性政策的放开，供需开始发生变化。

买之前一定要慎重考虑，是否值得花费珍贵的“房票”和资金，房屋所在城市的限购限贷范围必须弄清楚。

法拍房“腾退难”问题，是财产处置工作最后一公里的难点和堵点。

现如今最高人民法院要求各地加强执行力度，明确了法院对于“腾退交付”的责任，将大大震慑不法分子，有力保障买受人的合法权益。

要注意的是，其隐性风险也不可忽视。

其中最大的风险，主要来源于原房主。

有些为强制执行，那原房主在配合度上就会打上一个问号。

甚至，你还可能会摊上原房主的债务纠纷等；

所以总得来说，对于普通购房者，法拍房风险是大于优势的。

如果你的确有特殊情况，需要买法拍房，买之前一定要仔细调查：

1.查清法拍房房屋属性

竞拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。若土地为划拨属性，房屋可能需补缴土地出让金，该费用最好提前咨询当地不动产登记中心了解。

2.产权是否涉及二次过户

如果房屋已经经过2次交易，可能需承担两次过户的税费总和。另外需了解清楚原业主是否占用房屋的户口、学位，是否影响买受人落户等等。

3.物业费、水电费是否缴清

竞拍房屋时，法院报出的拍卖价通常是“裸价”，竞得者除了要向法院支付房款外，还要承担一些“隐形”费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费等。

4.了解拍卖原因

如果发现债务人有恶性债务、非自愿拍卖等原因，那么竞拍入住后，竞得者可能会存在追债、骚扰等麻烦。

5.查看房屋是否存在租赁关系

购买前最好到现场对房屋结构、质量等进行检查，若房屋已经租给他人，竞得人要等租赁合同到期后，或支付违约金，才能搬进去。

6.部分法拍房需全款付清

为让债权人获得偿债的资金，法拍房一般需要全款付清。若拍卖文件中明确可贷款，那么说明可以办理按揭，但这种情况对个人征信、房屋情况等会进行严格审核。

7.了解规则避免悔拍

竞得房屋后悔拍，缴纳的保证金将不予退还。如果被认定成恶意悔拍，根据规定，还会对悔拍者采取罚款等相关措施。

另外，无论是法拍还是所谓的特价房，大家都要严格控制最终的到手价，千万别拍上了头！

做到这些，虽然不能保证万无一失，但至少是能排除一部分风险的。