作者 |柯谈

来源 |柯谈地产观

消费降级，已经全面覆盖了国内所有行业，无一例外。

往年的毕业季，房租应该都是显著上涨，而今年呢，反而大跌。

2024年1179万的应届大学毕业生，比去年还多了21万人，竟然带动不了租房市场。

北京、上海、深圳、杭州、南京等很多热门一二线城市，前两年房价大跌，而今年开始，终于轮到房租大跌了。

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今年以来，租房市场到底有多惨淡？

根据诸葛找房数据统计，今年6月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，同比下跌1.82%。40城中，一二线城市表现最差，跌幅高于平均值。其中，一线城市平均租金为84.77元/平/月，同比下跌3.84%；二线城市平均租金为30.71元/平/月，同比下跌2.39%。截至今年6月，一线城市，租金同比连续下滑12个月；二线城市，租金同比连续下滑了8个月。

根据今年3月克尔瑞的数据显示，二线省会城市房租跌幅最大，比如南京环比跌幅居首，达-18.11%，武汉同比跌幅达到-15.89%。

众所周知，统计数据都是经过修饰的，而各城市实际跌幅远远大于官方数据。

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今年这一波房租下跌潮，一线城市首当其冲。

我的一位北京粉丝告诉我，刚好今年房租到期，捡了一个大漏。

他的房子在朝阳，一套一居室，去年的租金为5300元/月，今年7月初到期之后，他原计划换到偏远一点的地方住，可以节省一大笔支出。万万没想到一向傲娇的房东为了挽留他，这一次也放低了姿态，直接把价格降到了4300元/月，惊喜之余，他又续签了一年。

截止到今年6月，北京各个区房租全部下跌，其中通州降幅最大，租金76.15元/平/月，同比下降14.59%；朝阳同比下降10.83%；大兴同比下降10.74%；西城同比下降4.13%；海淀同比下降5.63%；东城同比下降6.31%。

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根据易居研究院的统计，上海6月全市挂牌租赁房源的平均租金为83.76元/平/月，环比下跌6.7%，同比下跌7.5%，与2023年全年平均租金相比下跌12%。

上海城央最核心的黄浦区今年6月租金同比去年下跌12.9%，而郊区青浦的6月租金同比更是腰斩，暴跌49.6%。

上海房租的大跌，让多年来习惯于房租年年涨，动辄要搬家的沪漂们不敢相信，泪流满面。各大社交平台上，饱受涨价之苦的沪漂们欢天喜地，热议降价。

甚至有网友三年前看上的一套静安区房子，当年每月租金12000元，不讲价。今年房东主动降到了9000元，最后成交谈到了8000元，等于这套房子三年来便宜了4000元，网友成功捡漏。

与之相对，沪上房东们的脸色却有点不太好看，纷纷吐槽中介。

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上半年，深圳房租也跌了。

据深圳中原2024年半年报数据显示，全深圳除了龙华区租金上涨，其余各区租金全部下滑。

全市多个代表性小区租金已经跌回到2016年、2017年。

其中，南山区上半年累计下滑2.9%，以腾讯宿舍友邻公寓为例，目前租金挂盘价3800元/月，和2016年的租金成交价一模一样。

位于宝安中心区的花样年（花乡花郡）的28平米代表房源，2016年租金成交价2700元/月，2024年租金成交价竟然还是2700元/月。

福田皇岗的皇庭世纪，40多平1房1厅，2024年租金成交价5300元/月，回看2017年，也是5300元/月。

世界闻名的罗湖珠宝城水贝旁，旭飞华达园20多平的代表房源，2024年租金挂盘价2200元/月，也跌回到2016年。

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杭州和南京的租房市场，也算难兄难弟，租金都在不断下跌。

根据诸葛数据统计，今年6月，杭州租金均价为54.64元/月/㎡，环比下跌1.87%，同比大跌5.71%，且每一个城区的租金都在跌，无一例外。

首先就是一些热门板块，房租降幅领跑杭州。

比如奥体、市北、未来科技城等，房租降幅都很大。如钱江世纪城板块，部分同类房源租金去年6月是1.3万/月，如今跌到1.15万元/月，降幅11.5%。

市北东板块从之前的三房8000元/月，到如今最多只能租到7000元/月，跌幅12.5%.

至于杭州老城区西湖附近的小区房源，房租一直比较抗跌，房东也比较傲娇，但最近几个月部分房东也开始焦虑了，主动下调租金，希望尽快能租出去。上周末，我刚好在杭州出差，顺便走访了距离西湖两公里的链家门店，实地了解了一下区域租房行情。

链家中介小哥和我说，今年以来房租下跌幅度很大，且还没止跌。有一套125平米的次新房源给我留下了深刻印象。7月之前，房东报价8500元/月，一直没租出去空关。无奈之下，7月2日房东主动下调租金，降了600元，目前报价7900元/月，还是没租出去，据说，房东打算直接挂7000元/月。

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根据克尔瑞的数据，年初时南京房租下跌环比就排名第一。

而根据中指数据，南京房租也是全线下跌。溧水同比下跌5.89%，高淳下跌4%，核心区建邺也下跌3.5%。

2024年6月南京各区住宅平均租金及同比涨跌

以雨花台区软件谷铁心桥南园板块为例，这里是南京著名的码农聚集地，园区内已经入住了中兴三期、亿嘉和机器人、佳源科技、伟思医疗总部等众多知名软件企业。去年，铁心桥附近大定坊组团小区的租房市场还供不应求，三居室的房源可以租到3800元/月。万万没想到今年租房市场行情这么差，贝壳租房网上，同地段同样也是三居室的房源，前两天的租金挂牌价只有2800元/月，一年时间从3800元直降到2800元，降幅高达26%。

这两年南京房价领跌全国，降价幅度远远超过许多房东的心理预期，于是，今年以来，部分南京房东干脆下架不卖了，有的房主把房子出租，安心当起了包租公、包租婆。

从南京中介朋友那边了解到几个房东下架房源改卖为租的案例。

一是南京城东汇通路地铁口润岚府有一套房子，去年才交付，建面约122㎡，入手总价约378万，还有利息、税费等各种费用除外，房东买入价挂牌一年都没卖出去，一怒之下，房东不卖了整租出去，虽然租金下滑严重，但是也是现金流。

二是城北东方兰园有一套建面约82㎡房子，房东也是接受不了看房人砍价太多，直接出租，房东想得开，就当存银行长期收利息了。

三是南京主城新街口有个50平米左右的老破小房子，房东也下架不卖了，每个月租金4300元左右。

过去3年，在二线城市里，南京房价下跌是数一数二的。目前，南京挂牌出售的二手房超过20万套，新房库存超6万多套，出租房源挂牌超8万套，而去年人口新增仅5.59万，而隔壁的合肥和杭州，一个新增21.9万，一个新增14.6万。买卖和租赁市场，南京都是显著的供大于求，所以房价和租金大跌，在所难免。

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房租大跌，其实是必然的。原因是：

一、每年毕业季，毕业大学生都是各大城市的新增主力租客，但近几年就业形势严峻，去年高校毕业生人数达到1158万，但本科毕业生就业率仅为24.1%，今年1179万，就业率会更低，大学生毕业等于失业，只能在家啃老，或者继续考研考博考编，这直接影响了租房需求。

二、7月5日，我写过一篇文章《很多行业，开始降薪了》，不仅仅是房地产行业全军覆没，各行各业都在接受整顿、严查、纠偏、降薪。消费降级、居住降级是必然。

三、2024上半年，全国税收收入94080亿元，同比下降5.6%；非税收入21833亿元，而同比增长11.7%，非税收入占比28.3%，已经连续3个月处于上升趋势。税收收入是和企业经营收入、个人收入挂钩的，而非税收入主要包括各种收费、政府罚款等。税收收入下降，而非税收入大涨，说明企业和人民收入都在下滑，而政府则依靠各种罚款和收费来增加财政收入。在这种大环境下，房价和房租，哪有不降之理。

四、房价下跌，改售为租，再加上各个省市都在大量推出租赁房，供大于求的情况下，租金只能跌跌不休。

在我国，房价和房租始终都是正相关的，房价涨、房租也涨，房价跌，房租必跌。今年下半年最迟到明年上半年，一线城市房价基本可以止跌，刚需、置换可以入手。至于啥时候能涨，就要看国运了。