时间的车轮滚滚向前，转眼间已到了 2024 年 8 月。在这个夏秋之交，房地产市场中的土拍领域正如这多变的季节，呈现出复杂而又引人深思的景象。

土拍，作为房地产行业的重要环节，其动态一直备受关注。今年以来，土拍市场的表现可谓是跌宕起伏。

一、土拍市场的起伏与分化

在过去的前 7 个月里，重点房企拿地总额同比降幅呈扩大之势。然而，就在这看似趋冷的态势中，部分城市的土拍却展现出了别样的活力。像南京、杭州、合肥等城市，都出现了热门地块高溢价成交，甚至有逾 10 家房企争抢一块地的热闹场面。

拿南京来说，7 月 31 日的 6 宗住宅用地出让，其中 2 宗溢价成交，特别是编号为 NO.2024G16 的地块，经过 41 轮激烈竞价，最终被南京金基通产置业有限公司收入囊中，溢价率达 20.62%。

杭州也不逊色，7 月 30 日主城区一宗不限价宅地经过 42 轮竞价，由绿城旗下公司夺得，溢价率高达 39.6%。这块地所在的白马湖板块，长期断供，上次宅地出让还是 10 年前。如今，它紧邻在建地铁，周边学校、公园、会展中心环绕，生活配套成熟，自然成为房企争夺的焦点。

合肥在 7 月 30 日的土拍中，也有亮眼表现，10 宗涉宅用地成功出让，揽金约 51.39 亿元。

二、土拍市场的影响因素与策略

为何会出现这样的分化局面？一方面，土拍市场和销售市场的分化加剧，房企拿地态度谨慎。但另一方面，部分城市和区域的优质地块因其独特的优势，吸引着众多房企。

对于核心区的优质地块，房企往往保持着较高的参拍意愿。这些地块通常具备高质量、周边配套完善、库存合理以及项目流速确定性高等特点，企业布局或深耕的意愿强烈。而对于非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压的情况下，房企拿地就显得较为谨慎。

一位中部省份国资房企内部人士表示，他们重点关注长三角区域，但只会对去化较好的重点区域不惜溢价拿地。另有一位央企地产公司内部人士称，公司在华东一个城市投资超 50 亿元，仍在寻找合适机会，关注已布局区域的同时，也留意能形成规模优势的项目和 TOD 项目。

三、土拍市场的现状与未来趋势

从整体来看，拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势仍在持续。据相关数据显示，今年 1 - 7 月，TOP100 房企拿地总额同比下降 38.0%，7 月单月降幅进一步扩大。

长三角区域表现突出，TOP10 企业拿地金额领先。这主要得益于上海、杭州等城市的土拍活动。同时，市场深度调整时期，央国企市场份额有所提升。保利发展、华润置地等央企国企积极布局，而民企如绿城中国、滨江集团、龙湖集团等则在重点区域深耕补充土储。

中指院企业研究总监刘水认为，短期来看，央国企凭借融资和品牌优势，市场份额提升的态势会持续。但长期而言，当房地产市场恢复常态，部分经营效率高、产品力强的民营房企市场份额或会再度提升。

民营房企新城控股，董事长王晓松表示，要看到市场平稳、公司安全才会出手拿地。如今公司依靠在建和轻资产项目稳住团队，在代建业务上发力，等待合适时机。

四、土拍市场对我们生活的影响

土拍市场的变化，不仅关系着房企的发展，也对我们的生活产生着诸多影响。

对于购房者来说，土拍的结果可能影响未来的房价走势和房屋供应结构。优质地块的开发，有望提供更高品质的住房，但也可能带来价格的上涨。

对于城市发展而言，土拍能够促进土地资源的合理利用，推动基础设施建设和城市更新。

五、展望与思考

市场的不断变化，土地价格将更多由供求关系决定，土地端的政策有望进一步优化调整。我们期待土拍市场能够更加健康、稳定地发展，为人们的生活带来更多的美好。

对于土拍市场的未来，您又有着怎样的见解和期待呢？欢迎一同交流探讨。