琶洲南，偷偷出现了新宅地。

今天，我们在规自局的批前公示中发现，海珠区赤沙涌以东储备用地调整了地块规划。

地块位置很好，就在琶洲南TOD西侧，与琶洲西区一涌之隔，北侧、西侧都临近水道，地块南侧挨着地铁12号线赤沙北站，buff基本叠满。

根据规划，地块原本是商务商业用地，本意是用来发展电竞产业。

如今地块性质更改为居住兼商业用地，用地面积约5万方，比琶洲南TOD一期体量稍大。容积率从原本的5.0降至3.43，高度限制也从原本的220米降低为100米。而且规划配备12班幼儿园。

地块的整体素质，跟保利天奕有点近似，不过容积率更高，位置也更靠近琶洲西区。

从琶洲近两年在土地市场的热度来看，我们预估这块地应该也会有不少开发商盯着。

我们粉丝群里，已经有不少针对这宗地块的讨论。

其中争论声音最大的，是琶洲不断新增宅地，会不会冲淡琶洲住宅的价值？琶洲南TOD业主会不会惨遭“背刺”？

我的看法是，不会。

从目前来看，琶洲的整体新增供应，跟需求之间，还存在很大的缺口。

特别是改善住宅的缺口，更为明显。

前两年，琶洲片区出让的宅地，基本都做成了顶豪产品，比如琶洲南TOD、琶洲·樾|华樾等，套均总价基本都在2000万以上。

而琶洲片区的改善、高端改善居住的新房供给，一直是缺位的，大部分都只能往海珠中、海珠西外溢。

我们强调过，每个片区发展到成熟之后，一定会出现价值分层。

就像珠江新城既有侨鑫汇悦台这样的豪宅，也有保利心语这类改善住宅，正是不同层级产品的互补，才让区域价值持续上扬。

琶洲如今的发展，正沿着同样的轨迹，走向更成熟的价值生态。

如今，琶洲的顶层价值已经稳定了，形成了以琶洲南TOD、琶洲·樾|华樾为代表的第一梯队。

而现在琶洲市场需要的、也最关注的，是总价800-1400万左右、面积100-160平左右的第二梯队产品。

前段时间保利天奕开盘的热销，其实很好地从侧面反映了这一点：

开盘当天一共网签191套，120平和140平户型基本卖完。

这个总价段的买家，可能是琶洲崛起的中坚力量（企业高管、科创精英），也可能是看好琶洲前景的城市新贵，他们对品质有要求，对总价更敏感。而他们的需求，在琶洲已经长期被忽视。

琶洲总部夜景实拍图

所以我们预判，接下来在琶洲，这一类型的产品，可能还会增加。

而调规的赤沙涌以东储备用地，未来出让后的产品规划，大概率也是往这个方向走。

从容积率和楼栋密度来看，地块做塔楼的可能性更高。至于未来地块的起拍价格，可能会比当初保利天奕的地块起拍价略高。

有人觉得新增宅地会让高端住宅 “掉价”，但别忘了，市场需求本就像金字塔，顶端的顶豪和腰部的改善产品缺一不可。

琶洲南 TOD 等顶豪项目，早已用稀缺的江景资源、顶级的圈层配套站稳脚跟，它们的价值就像定海神针，不会因为新增地块而动摇。

反倒是800—1400 万价位段的改善产品，过去一直是琶洲的短板，新地块的入市，还能加速琶洲配套设施的完善。这些利好不仅惠及新业主，对现有高端住宅业主来说，也是居住体验的再升级。

所以，与其担心 “背刺”，不如把眼光放长远 ——

新增宅地不是价值稀释剂，而是推动琶洲从 “企业高地” 迈向 “宜居新城” 的催化剂。这样的价值拼图，才是真正坚不可摧的城市资产。