国内楼市：泡沫将破，真相已现？

近些年来，中国房地产市场持续高烧，房价屡创新高，似乎成为了一种全民信仰。然而，在高涨的购房热情背后，隐藏着怎样的风险？一位买菜大妈的精辟见解或许能为我们拨开迷雾，窥探楼市真相。她直言：连我们老年人都知道投资房产赚钱，这市场怕是要找“接盘侠”了。 这句看似朴实的话，却道出了当前楼市面临的严峻挑战。

让我们回溯历史，看看这轮房价飙升是如何发生的。自1998年平均房价2000元/平方米，到2021年上半年突破11000元/平方米，20余年间涨幅高达5.5倍。这背后，是投资性购房与房产的多种附加功能共同作用的结果。许多人将房产视为稳赚不赔的投资，年年上涨的房价印证了这种观念。此外，房产还与户籍、子女教育、婚姻等人生大事紧密相连，催生了巨大的刚需。正是这种投资与刚需的双重驱动，使得国内96%的家庭拥有至少一套房产，拥有两套及以上房产的家庭比例更是高达41.5%。

然而，盛极必衰。如今，这持续了二十多年的房价上涨行情已显露出疲态，并正进入一个漫长的调整期。从2021年上半年全国平均房价11000元/平方米，下跌至2023年6月底的9560元/平方米，跌幅显而易见。郑州、天津、石家庄、长春、济南、太原等多个省会城市的房价更是出现明显下跌，部分城市房价甚至回落至三年前甚至五年前的水平。

这种下跌趋势并非偶然。首先，供大于求的局面已经形成。每年大量的新房和二手房涌入市场，而购房需求却在逐渐减弱。投资性购房需求的萎缩、大规模棚改的结束、城镇化进程的放缓以及日益严重的社会老龄化，都导致市场需求日渐疲软。 依靠当地刚需已无力支撑当前高房价，房地产泡沫破裂的风险日益增高，房产的居住属性将日益凸显。

其次，房产税的逐步推行将进一步加剧市场调整。自2013年在上海和重庆试点以来，房产税改革一直在稳步推进。去年十月，国家层面再次明确将扩大房产税试点范围，“十四五”期间全面开征的可能性极大。房产税的开征将显著提高多套房持有成本，促使大量房产流入市场，进一步压制房价。

最后，各地政府积极推进保障性住房建设，也将在一定程度上分流购房需求。廉租房、共有产权房等保障性住房的建设，为中低收入家庭提供了更可负担的住房选择。未来，中高收入群体将主要购买商品房，中低收入群体可以选择共有产权房，而外来务工人员和毕业大学生则可以申请廉租房。这种多元化的住房供应体系将有效分流商品房需求，推动房价回归理性区间。

综上所述，在多重因素共同作用下，中国房地产市场面临着巨大的调整压力。 买菜大妈的“楼市真相”并非危言耸听，那些盲目跟风、高价购房的人，未来很可能成为“接盘侠”。 投资者应该保持理性，谨慎决策，避免陷入房地产市场的风险之中。

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