未来五年中国楼市：深度调整与结构性变革

近期，北京大学国家发展研究院教授徐高预测未来房价上涨压力巨大，其依据是房地产在建面积和新开工面积分别较2021年高峰期减少一半和三分之二，未来住房供应将告急。他建议尽快恢复开发商融资能力和投资意愿，以避免房价不可避免的上涨。然而，这一观点值得商榷，其忽视了当前楼市面临的深刻结构性问题。

首先，与徐教授的观点相反，当前中国楼市面临的是严重的供过于求。全国商品房待售面积高达64835万平方米，同比增长18.1%，其中住宅待售面积增幅更高达19.7%。 这表明，并非住房供应不足，而是库存积压严重。在建面积和新开工面积的持续下降，反而可能有助于缓解楼市去库存压力，而非加剧房价上涨。 更重要的是，经历疫情冲击后，居民收入普遍下降，购房行为更加理性谨慎，未来购房需求的萎缩将进一步加剧供过于求的局面。 开发商控制投资规模，并非无力建房，而是对市场风险的理性应对。

其次，决定未来房价走势的因素远比简单的供需关系复杂得多，主要体现在以下三个方面：

一、 供需失衡持续加剧: 无论是新房还是二手房市场，目前都呈现出供大于求的态势。随着刚需和改善性购房需求的逐渐减弱，这一局面将持续恶化，长期压制房价。 徐教授预测的住房供应紧张与实际情况严重背离。

二、 房价与居民收入脱节: 目前高房价已严重背离多数居民的实际收入水平。以二三线城市为例，年收入10万元的家庭需不吃不喝15年以上才能购买一套150万元的住房；一线城市情况更甚，年收入15万元的家庭需不吃不喝40年以上才能购买一套600-700万元的住房。 这种巨大的收入差距决定了房价回归的可能性极大。

三、 政策调控影响短期走势: 虽然政府出台的利好政策能够在短期内稳定楼市，避免房价大幅波动，甚至通过“限跌令”等手段抑制价格下跌，但这只能暂时延缓市场调整，无法改变楼市长期下行的基本趋势。

基于以上分析，未来五年中国楼市将可能呈现以下三个主要特征：

一、 房价稳中有降： 当前楼市调整并非短期现象，而是长达数十年的上涨周期后的必然回调。 考虑到部分房企债务违约和烂尾楼项目带来的负面影响，未来五年房价“稳中有降”的可能性极高。 那些寄希望于明年楼市回暖的观点过于乐观。

二、 开发商行业洗牌加剧： 恒大、碧桂园等头部房企的债务危机和烂尾楼事件只是冰山一角。未来五年，中国房地产行业将经历大规模洗牌，负债率高、盲目扩张的房企将面临被兼并重组甚至破产倒闭的风险。 控制投资规模、降低负债率将成为行业发展的主旋律。

三、 经济摆脱房地产依赖： 长期以来，中国经济发展对房地产市场的依赖程度较高。未来五年，国家将积极推动经济增长方式转变和经济结构调整，逐步降低对房地产的依赖，构建更可持续的经济发展模式。

总而言之，徐高教授的观点未能充分考虑当前楼市供需关系、居民收入水平以及宏观经济政策等多重因素。未来五年，中国楼市将进入一个深度调整和结构性变革的时期，房价下行、行业洗牌以及经济结构调整将成为主要特征。 单纯依靠刺激开发商建房来解决房价问题，既不现实，也无法从根本上解决问题。

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