文｜源媒汇

近日，“豪宅一哥”星河湾在西安曲江的楼盘项目，陷入了退房风波。

西安曲江星河湾一期业主，向源媒汇发送了有关项目实际装标存在差异，向开发商提出整改需求和后续会议交流过程的文件。因开发商未能如愿整改，业主要求退房。

对于上述业主提及情况，源媒汇致电、致函星河湾集团，相关负责人回复称，“曲江星河湾一期项目目前仍处在施工阶段，距离《商品房买卖合同》中约定的交付时间（2026年5月30日）尚有近一年时间，当前尚未进入交付节点。”

关于业主提出的整改需求，星河湾方面表示，“对于在合同及报建范围内的合理诉求，公司已及时响应并持续优化。对于超出合同约定或报建许可范围的个别诉求，公司在沟通中亦已予以说明。”

“目前，项目整体施工进度平稳，工程质量可控，各项施工均严格按照政府批准图纸和合同约定执行，确保项目如期交付。”星河湾方面补充道。

退房风波

事情要从2023年11月说起。

在西安曲江星河湾一期业主提供的材料中，自2023年年底得知项目某些公区的实际装标以后，业主与星河湾西安项目方经六次正式会谈仍未达成共识，涉及到入户门交付标准、公区建设标准、小区大门设计等问题。

其中，业主认为，项目销售阶段，样板间持续展示高端装甲门且无任何交付标准差异提示；但在购房两个月后，即2023年11月，业主首次得知为选购精装包的房源将交付普通木门。

包括：地下车库采用简易吊顶与星河湾4.0品质标准存在明显落差、楼梯间水泥地面大白墙与宣传的“精工豪宅”定位相悖、电梯门厅区域取消石材拼花工艺改换普通瓷砖、项目定位高端住宅但大门却是一个大铁门，以及沙盘中楼主体所有应该有的装饰线条腰线被降标减配、采用廉价真石漆。

左：效果图，右：实景图 | 业主供图

公区园林景观宣传效果与实际装标问题，是业主控诉最多的一个问题。

业主提供的材料提及，星河湾在宣传中称，园林景观树木要求30公分以上、木栈道、非洲柚木护栏、高品质路灯，但目前实景却是20公分不到的小树苗、仿石砖道路、木头纹理漆铁护栏和简易路灯。

左：效果图，右：实景图 | 业主供图

业主在2024年6月、7月，先后向星河湾项目公司销售部负责人和地产部门高层反馈，但相关整改诉求未得到解决。

不过，星河湾集团称，“在此期间，部分业主代表自行进入在建工地查看施工情况，并就部分部位的工艺细节和施工标准表达了关切。对此，公司始终坚持‘积极倾听、理性沟通、依法依约’的原则，在政府相关部门的协调组织下与业主代表进行沟通交流。”

2025年3月20日，西安曲江星河湾一期业主代表一行10人，前往星河湾广州总部进行谈判。但直到5月27日，就业主提出的有关入户门、电梯门框、园林景观、路面铺砖、楼宇外立面腰线等方面的整改和升级，双方达成了共识。

曲江业主与星河湾集团人士会议现场 | 业主供图

“结果不出意外的情况下，还是出了意外。星河湾反悔了。”业主向源媒汇提供的一份会议文件标记中提及。

6月6日，按双方约定时间，星河湾将向业主提供大门及配套、地库入口铺石材等方面，参考广州半岛五号做提升，并出具两个以上效果图和设计方案。但业主称，“星河湾告知我们本纪要第四和第五条做不到（指上述效果图及设计方案）”。

会议纪要 | 业主供图

于是，曲江业主提出了退房要求。

对于业主质疑星河湾“反悔”一事，星河湾方面认为已按要求整改，“项目公司始终秉持高度责任感，积极回应业主关切。此前与部分业主的沟通中，对合理诉求公司已联合属地住建主管部门进行协调处理，并无‘承诺后拒绝履行’之行为。部分未被接受的内容，实因超出规划报建及合同内容，无法操作，并非回避责任。”

西安曲江星河湾一期退房风波背后，是一批“高位站岗”的业主。

高位站岗

2023年10月，西安曲江星河湾一期项目首开，案名为“曲江星河湾花园”，首推1幢、5至7幢合计319套房源，面积为226-323㎡，备案价为2.83万-3.03万元/㎡，总价在640万-980万元，共获意向登记1566组，首开去化超25亿元。

二批次为2至4幢，合计167套房源，备案价在2.83万-3.27万元/㎡，总价在750万-1300万元，共获意向登记680组。一二批次个别房源备案价不足2.8万元/㎡。

星河湾方面表示，“曲江星河湾首期项目于2023 年10月及 2024年4月分批开盘，均实现高认购率或售罄入市。2025年上半年，300㎡以上成交占据西安榜单前列。”

源媒汇从西安住建局、天眼查工商信息获悉，曲江星河湾项目公司为陕西星河湾加德房地产开发有限公司，由星河湾集团全资持有，2023年9月、2024年4月拿到预售证并入市销售，目前房源完成售罄。

星河湾在西安再次创造了一个“神盘”。而纠纷或出现在曲江星河湾二期项目入市销售上。

2024年8月，曲江星河湾二期项目一批次1、2、4幢合计200套房源拿到预售证，案名为“曲江星河湾朗园”，面积为273-327㎡，备案价则降到2.53万-2.95万元/㎡，个别房源备案价在2.3万元/㎡，总价在650万-970万元。

相差不到一年时间，房子还未交付，房价就跌了3000元/㎡。对于一期业主来说，无疑遭到了“价格背刺”，总价跌没了60万元甚至近100万元。并且，二期项目公建、教育更优于一期项目。

不过，曲江星河湾二期一批次入市销售，去化却并不乐观——获得351组意向认购，最终完成选房53套，弃房率约85%。随后，7幢、3幢陆续拿到预售证。从曲江星河湾官方披露显示来看，项目都没有开启选房摇号活动。

源媒汇统计西安住建局预售数据获悉，截至发稿时，曲江星河湾二期项目1至4幢、7幢合计339套房源，已网签132套，去化率约39%。

曲江星河湾项目去化难题，也是当前众多开发商在西安市场面临的共性问题。

2024年，西安新房销售呈现供需齐跌、价稳的特点。克而瑞统计数据显示，2024年，商品房供应986万㎡，成交874万㎡，同比为-11%和-19%；成交均价录得同比增长1%至1.83万元/㎡。

消化量低于供应量，加上二手房市场以价换量，使得西安整体库存量突破千万，存量新房面积达1063万㎡，同比增加了197万㎡；去化周期15.1个月，同比增长23%。

市场卷到了极致，西安成为全国推进第四代住宅产品最积极的城市之一。卷完产品之后就是卷价格，特别是部分面临承压的楼盘，加大优惠力度成为了常规操作。

克而瑞数据显示，2024年，西安共推出39个第四代住宅产品，2025年预计推出14个。2024年年末，楼盘促销卖房活动中，80%项目折扣在5%以内。

进入2025年，西安销售去化进入“地狱级”模式。克而瑞数据显示，2025年1-5月，西安供应量跌31%，成交量跌21%，均价则为1.8万元/㎡；期末新房库存面积达1718万㎡，去化周期上升至25.82个月。

高库存，让西安新房、二手房价格持续下跌。国家统计局数据显示，2025年1-5月，西安新房价格同比下跌2.1%，二手房价格同比下跌6.9%。其中，144㎡以上的豪宅房价下跌最为明显，新房价格下跌2.2%，二手房价格下跌7.8%。

面对如此形势，星河湾方面表示，“我们对西安房地产市场仍持积极态度，项目将继续保持稳健的销售策略，灵活调整销售节奏。”

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