一、上半年市场表现

（一）市场供求

新房市场：一季度延续修复，二季度边际转弱。核心城市韧性突出，北京、上海、广州、深圳等一线城市及杭州、成都等强二线城市销售面积同比增长，三四线城市调整压力大。供应缩量推动重点城市新房库存下降，出清周期缩短。

二手房市场：重点城市成交量延续增长，“以价换量”特征明显，但5月以来市场动能转弱。

产品结构：改善型需求成为主流，90-144平米户型成交占比超七成，120平米以上大户型成交占比提升显著。

（二）价格走势

新房价格：1-5月百城新房价格累计上涨0.97%，优质改善项目入市带动结构性上涨。

二手房价格：累计下跌2.88%，3月以来环比跌幅扩大，5月环比下跌0.71%。

（三）土地市场

出让金增长：上半年300城宅地出让金同比增长24.5%，TOP20城市出让金占比达66%。

溢价率波动：一季度溢价率较高，3月达18%，二季度随核心地块供应减少及房企投资审慎，溢价率回落至4.4%。

企业拿地：央国企仍是主力，占比58%，民企拿地占比提升至21%，滨江等民企补仓积极。

（四）开发投资

1-5月房地产开发投资额同比下降10.7%，住宅开发投资下降10.0%。房企到位资金同比下降5.3%，资金端压力犹存。

二、政策环境与展望

（一）政策定调

- 中央多次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的发力方向。

- 地方围绕激活需求（如优化公积金贷款、加大购房补贴）、优化供给（控制增量、去化库存、提高质量）等方面出台政策超340条。

（二）下半年政策方向

- 落实专项债收购存量土地和商品房、加大城中村改造房票安置力度。

- 优化限购、限售等限制性政策，降低首付比例和利率。

- 推进“好房子”建设，完善相关基础性制度。

三、下半年市场趋势

（一）销售预测

- 预计全年新建商品房销售面积降至9亿平米左右，降幅略大于上半年，“好城市+好房子”仍具结构性机会。

（二）投资与开工

- 新开工面积降幅预计收窄至20%左右，房地产开发投资同比下降10%左右。

（三）市场分化

- 一线城市及强二线城市核心区市场韧性较强，三四线城市持续调整，土地市场热度集中于核心城市优质地块。

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