近年来，拆迁话题热度始终居高不下，在城市发展的宏大叙事中，房屋拆迁改造无疑扮演着至关重要的角色。2025年，拆迁领域似乎迎来了全新的契机，两类房子极有可能被纳入拆迁的“重点名单”

自2013年我国棚改工程大幕拉开，至今已有超6000万套住房完成改造。在2015 - 2020年去库存的关键阶段，棚改对房地产市场的拉动作用显著，年均拆迁量超800万套，推动商品房销售面积增长37%。

然而，2021年棚改攻坚计划结束后，拆迁规模急剧缩减，年均不足200万套，房地产市场也随之进入调整期。直到2024年12月中央经济工作会议提出“实施城市更新2.0战略”，将住房改造纳入新质生产力发展体系，新一轮拆迁计划正式启动。住建部数据显示，2025年1 - 2月全国住宅用地成交金额同比大幅增长58%，种种迹象表明，2025年房屋拆迁改造将迎来重大变革。

首当其冲的是抗震不达标砖混结构住宅。根据新修订的《建设工程抗震管理条例》，自2025年起，所有未达7度设防标准的砖混建筑将被强制纳入改造名录。这类建筑大多建于1990年前，多为企事业单位家属院，全国现存面积约35亿平方米。以石家庄“百日攻坚”行动为例，首批拆除的56个小区中，83%都是砖混结构危房。由于年代久远，这些房屋的建筑结构稳定性和抗震性极差，一旦遭遇地震等灾害，居民的生命财产安全将受到严重威胁。从房产商的角度看，拆迁改造这类房屋不仅能消除安全隐患，改善居民居住条件，提升城市整体建筑质量，还能为房地产市场带来新的开发机遇。

另一类是低效工业用地转型项目。2025年3月，自然资源部发布新政，允许地方政府将闲置率超30%的工业用地转为住宅用地。这意味着大量城郊的老旧厂房、仓储基地等将成为拆迁重点。以苏州工业园区为例，近期挂牌的3宗原纺织厂旧址地块，拆迁后楼面价达2.8万元/㎡，溢价率121%，创下区域新高。

随着城市产业结构调整升级，许多传统工业用地利用效率低下，通过拆迁改造转变为住宅用地等，可优化城市空间布局，提升土地利用价值，为房产商提供更具潜力的开发地块，推动城市经济发展。

与以往拆迁政策不同，本轮拆迁更注重市场化运作。从南京、成都等地的试点经验来看，拆迁中有几个关键账要算好。在资金平衡账方面，要求项目自平衡率不低于85%，鼓励“带方案出让”模式。

如广州黄埔某旧改项目，靠配建5万㎡人才公寓就覆盖了拆迁成本。在民生保障账上，执行“拆一还一 + 15%面积补贴”新标准，武汉江岸区试点“房票 + 现金”补偿方式，把安置周期缩至18个月，保障了被拆迁居民的利益。产业升级账也不容忽视，像杭州钱塘区要求拆迁地块必须引入战略性新兴产业，每公顷土地年税收不低于300万元，助力城市产业转型升级。

对于房产商而言，2025年开启的新一轮拆迁，远不止拆旧建新这么简单，它更是关乎城市发展、民生改善与产业升级的深刻变革，其中蕴含着巨大的商机和发展空间。谁能在这场变革中精准把握机遇，谁就能在未来的房地产市场中占据先机，书写属于自己的辉煌篇章。