观点网外资友邦保险再次瞄准上海不动产。

7月10日，有市场消息称，友邦保险扩大其在上海的不动产投资布局，收购位于松江区超10万平方米的保障性租赁社区，涉房源2252套。

据了解，这一项目起始于2021年6月，由旭辉旗下瓴寓国际联合上海松江经济技术开发区管理委员会得2幅纯租赁用地，成交金额分别为1.79亿元和1.56亿元，总建面合计约10.13万平方米。

地块竞得后，旭辉建管承接地块项目的代建管理服务。作为彼时上海首个政企合作重资产R4用地，瓴寓国际希望该项目从方案报批后24个月左右实现启用，并在启用前半年实现实体样板展示。

在此目标下，旭辉建管上海团队入场建设，最终住宅社区内建造包括一室户、一室一厅、两室一厅等多个户型的房源共计2252套，2024年6月正式交付启用，命名为上海松江西部科技园柚米社区。

截至2024年上半年，柚米社区出租房源约合1200套，完成55%以上去化。时至今日，该社区去化率约达60%以上，周边50余家企业与社区签定了框架意向合作协议。

查阅资料得知，上海松江西部科技园柚米社区25-47平米一居室平均租金约为1935-3321元/月，两室57-80平米平均租金约为3366-4383元/月。整体较周边长租公寓租金低10%，同时略高出个人房源租金。

这并非旭辉瓴寓首个位于松江的保租房项目。

2022年，旭辉瓴寓旗下柚米寓九亭中心店通过认定，成为上海松江首批保障性租赁住房项目，以及旭辉瓴寓首个纳入保障性租赁住房的项目。

柚米寓九亭中心店地处松江区九亭镇中心区域，毗邻地铁9号线九亭站，总房间数386套，项目于2020年1月开业，2个月即完成满租，2022-2024年的出租率稳定在96%左右。

但对比松江西部科技园柚米社区，瓴寓九亭体量仅为六分之一。对于友邦保险而言，选择大体量型的租赁项目似乎也更符合企业在上海的不动产投资需求。

为何友邦会在这一时间段收购大型租赁项目？或许与上海当前的租房市场波动有关。

随着上海集中式公寓项目持续入市，房源源源不断上架，而市场需求有限，导致部分区域出现租金承压问题。

截至目前，上海诸多租赁住房项目皆采取降价优惠等措施维持出租率，而新入市的保租房中，大部分位于主城区以外的地段，初始租金预期均低于核心区。

以近一年租金坪效来观察，2024年9月开始，上海租房市场租金呈现下滑趋势；至2025年5月，集中式公寓租金坪效已降至149元/平方米/月，同比下降6.7%。

另有市场消息显示，2025年以来上海保租房租金约合110元-111元/平方米/月之间，基本为上海主城区租金的70%。

今年3月，瓴寓国际与中信金石基金还联手一家保险公司及证券投资机构共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。借助Pre-REITs基金，加快存量资产的盘活，打通保租房投融资闭环。而

这一基金背后的基础项目正是上海松江西部科技园柚米社区。

实际上，友邦保险在国内一直有收购多处不动产项目。

投资不动产算是这家企业秉持的逻辑之一，友邦保险旗下友邦人寿首席执行官张晓宇曾公开表示，理论上企业的投资组合、商业模式都会从分改子中获益，原来无法做的譬如投资房地产、全国范围的互联网保险业务等领域，友邦会在合理分析自身发展策略、竞争优势与市场环境的前提下寻找机会。

以上海为例，2022年12月，友邦人寿作为唯一竞标者，以2.91亿元获得上实发展旗下间接全资子公司上海实森置业有限公司90%股权，又以43.16亿元获得其股东借款债权，合计出资约50.3亿元。

通过此项收购，友邦人寿获得上海实森旗下上海虹口区北外滩89街坊地产项目，总建筑面积约为23.06万平方米。

资料显示，该项目总投资额87亿元，地块包括办公楼、商场、专业剧院以及音乐家聂耳旧居。友邦人寿表示，该项目是2020年以来公司进行的最大一次资产收购，后续将为完成此项目的建设和运营继续提供资金，预计总投资不超过人民币87亿元，资金主要来源于保险责任准备金。

2023年1月，项目改名为友邦金融中心并完成揭牌，成为友邦人寿在内地首个集甲级办公楼、文化商业等业态于一体的综合体项目。

一个月后，友邦人寿又出资逾32亿元投资位于张江高科技园区的上海金创大厦等4栋物业组合DNE金创项目基金。

据悉，东久新宜旗下金创大厦物业组合总建筑面积约11.98万平方米，土地用途为研发，土地剩余年限33年，使用期限至2056年12月30日，主要客户多为生物医药企业。

上海布局之外，2024年1月，友邦人寿另以24亿元的价格收购了北京凯德·星贸项目95%的股权，成为在北京市场首个直接地产投资项目，后期项目更名为友邦金融中心，并于2024年4月揭牌。

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