正值夏日，努力搬砖日子，踩盘工作继续。提前告知，城语这里的踩盘工作，会把楼盘当前的在售情况及细节梳理出来，以供看官老爷们了解楼市情况，让感兴趣的购房客户先一步了解楼盘信息，更是城语自我监督提升销售工作的服务细节及态度（城语是一枚销售员）。

本期内容了解南明区青秀2046公寓情况。

公寓福利政策

近期，南明青秀2046项目推出现房公寓惠购政策，可享受买一层送三层，外加送三年物业费的福利。

宣传信息

项目发出的海报信息更是直接明了，号称“买一层得四层”“一层价格，四层享受”。不得不说，这样的宣传虽然简单粗暴，但真的充满诱惑力。需要补充说明，对于不了解项目细节和公寓特点的客户，诱惑力是十分巨大的。

项目具体优惠政策：

公寓优惠福利政策细则

01.政策简要：购买项目二期2号楼栋公寓，完成签约后，可获得相应楼栋指定范围内的一套公寓使用权年限抵用券；

02.活动时间：2024年7月1日起，至活动公寓选完为止；

03.使用权选择：使用权赠送公寓选择根据购买公寓签约完善时间而定，按照先签约先选择顺序；

04.使用权兑换：购置公寓房企完成100%回款后，购置公寓和赠送公寓需要在规定的时间内收房，逾期公寓赠送权作废；

05.使用权年限：赠送公寓使用权抵用券有年限规定，抵用券可叠加，但最高不超过5年；

06.使用规则与经营准则：公寓交付为毛坯，装修由客户自行负责，不得违规装修，装修完成后，公寓运营需缺的相关运营手续；

07.使用权交移等：使用权满后，公寓无偿交出。如中途有退房，赠送产权作废，产生收益，需要全额返还给房企。

关于青秀2046项目的公寓使用权细则，项目营销中心处有详细说明公示。

公寓基本情况

公寓概况：

青秀2046公寓是Loft公寓，在售和赠送使用权的是二期2号楼，公寓面积面积40-60平，层高5.5米，单价7800起，总价31万起。

因公寓层高是5.5米，买一套可以隔断为两层使用，加上赠送使用权的一套也是5.5米层高，最终可以实现“买一层得四层”。

通过一通计算下来，买一套建面40-60平的公寓，最终实现使用面积达到170-260平。

这也就是项目现推出公寓销售福利政策，号称是“买一层得四层”情况。

宣传信息（仅供参考）

这里有部分细节需要补充，购房客户所买的公寓是毛坯，也可以选择出资金统一装修，前期购买公寓以及装修公寓的投入，基本可以做到5年回本。

当然，这个是否真的能做到5年回本，不能以现在的租金来进行理想的算法，因为不能保证租金以及出租的稳定性。

实际上，城语也很不喜欢这类“过于理想化”的计算，因此，这里关于公寓投入成本能否在5年能回本的问题，不在此文的分析范围内。

需要关注的细节

进入文章的主要部分，城语结合关于青秀2046项目的实际情况，谈谈购房客户了解青秀2046公寓需要注意的细节。

其一是公寓项目基本情况：

青秀2046项目位于南明区花冠路与富源南路之间，与贵州渔樵水产品综合市场仅一路之隔。项目由贵州金路房地产开发有限责任公司开发（中国铁建和成都铁路地产置业联合），物业是中铁建物业。

项目基本数据，总占地约11万方，建面约32.82万方，建筑密度21.55%，绿地率36.45%，地块容积率3.5，总户数1351户，停车位2360个。项目主要有12栋建筑，其中8栋为住宅，4栋为商业公寓。

项目不大，所有的建筑物都已经呈现，例如住宅已经交付，社区底商有的已经营业，公寓楼栋完全呈现，学校已经开学。

青秀2046于2019年8月开盘，现还有剩余公寓在销售，公寓销售通常都比较慢，相对于住宅来说，公寓的销售周期比较长，价格前后变化幅度也比较大。特别是综合性越差的公寓，销售周期越长，价格变化波动越大。

如对公寓有稍加了解的客户，应该能清楚公寓这类产品的特点，买公寓的逻辑不等同于住宅，公寓的持有和交易也与住宅有很大的不同。

青秀2046实景

其二是公寓的环境情况：

本节内容，重点说说青秀2046项目所在区域的城市环境情况：

青秀2046所在的位置，俗称“南岳山”板块，这里在行政划分上属于南明区，并且还因项目距离主城一环较近，也可以说是贵阳主城区。

实际上，从较真的角度来看，青秀2046所在的“南岳山”板块城市环境与主城中心区域相差巨大，城市资源质量就更不能比较了。两者之所以存在天壤之别，这是2046所在位置基础决定的。

历史因素：“南岳山”板块区域前期是货运东站，后随着货运东站的搬迁，城市更新改造的规划，该区域才逐渐被激发活力，才有了如今拆建落地新盘的样子；

地形情况：青秀项目所在的区域，物理地形空间明显是“孤立”和“封闭”的，东西两侧有难以扩张的山体阻挡，主城方向有高架桥和炮台山形成屏障，这严重阻碍了“南岳山”板块与主城区的融合，也阻碍了板块与小河、龙洞堡区域的沟通；

内部资源：青秀项目所在的区域，规划建设现代商贸物流、电子商务、都市产业等功能融合发展的现代化特色功能城区。但这是一种理想的美好规划描述，现实是很残酷的。

贵阳现有的城市环境基础，除了主城核心区域外，其余区域是难以分享到高品质，高密度的优质城市资源的。也就是说，2046楼盘区域，无法吸引和形成现代化城市发展所具备的以金融服务为主的“强”资源，区域城市上限不高，资源偏弱；

潜力不足：青秀项目区域现有落地的城市配套，以及规划中未落地的配套，基本都是以满足区域居民日常生活需求为主，难以有主城区那种“产业”型的配套支持，在相当长的一段时间内，区域的城市上限，真的不高；

道路细节：青秀2046项目出行道路有花冠路、富源路及其道路配套公交路线。另与项目直线距离约1.5公里有2号线富源北路站，但这个距离太远，2046已经脱离地铁盘范畴，地铁出行对项目来说，便利性谈不上。

综合以上几点内容，可以看出，青秀2046虽然距离主城区（逸天城区域，油榨街）不过10来分的车程，但项目本身综合环境实在是太糟糕了，距离主城区很近却难以改变项目本身短板问题。

因此，青秀2046项目的公寓，单凭项目自身配套和层高5.5米，是无法克服区域城市环境短板的，购房客户必须理性。

青秀2046环境情况

其三是公寓面临的竞争：

青秀2046所在区域，目前的租房环境并不友好，从2046到二戈寨区域，多以自建房和老旧社区为主，这对在区域有追求较高租房环境的住户来说，2046确实比较有吸引力。

短期来看，青秀2046项目公寓确实能吸引到一定量住户。但长期来看，这种情况不容乐观。

“南岳山”板块区域，目前有青秀麓谷山语、书香林海项目在开发，以及还有待规划建设的住宅项目，未来该区域的住宅体量也是十分庞大的。这些住宅势必会分流公寓住户。

那主城区方向呢？主城区方向的住户流入青秀2046也不太容易，因油炸街区域有首钢这样的大盘，首钢及首钢一圈的住宅综合配套明显优越2046，这将截留来自主城方向的住户。需要明确的是，这种截留是无法避免的，也是难以改变的。

结合上面分析青秀2046项目的环境细节，以及楼盘面临的竞争环境，更能看出2046项目的公寓竞争短板，更加说明2046的公寓价值不高。

项目实景

其四是公寓本身的特点：

公寓物业是作为商业以及住宅部分的双重补充而存在，主要方便办公居住和对外租赁之用。并且，公寓属于后期型投入和管理的物业类型。直接看公寓特点：

首先投资的门槛比较低：公寓具有面积小，总价低的特点。相比较住宅，通常同等的首付和月供买一套房很困难，而买一套公寓就容易得多。不过，现阶段贵阳有低首付购房，公寓的竞争力大大不如从前。

其次公寓的多功能性：公寓产品丰富多样，有酒店式公寓、Loft公寓、SOHO公寓，包租的公寓等，满足了不同类型的需求者和投资者。

再次，公寓没有限购政策：投资住房是有要求的，当达到限购数量，就得另寻它路。而投资公寓只需要有足够的钱，只要钱不是问题，一切都不是问题。

最后，公寓有理想中的客观回报：有些公寓，动不动就说回报率可高达5-8%。以前贵阳市场不少公寓都打出了12-15%的高投资回报率，简直是一个巨大的诱惑。

青秀2046公寓部分能满足这些特点，例如面积不大总价不高，40-60平总价才31万起；但回报率是否很高，这个涉及的变化因素太多了，很难计算。

富源北路

其五什么是优质的公寓：

公寓是属于商业、办公租赁物业，在谈公寓价值的时候，是不能脱离公寓项目所在区域的城市综合现实情况的。例如城市资源情况，商业办公环境，交通出行细节等等。

鉴于城语的经验总结，这也是贵阳市场现有的情况，衡量判断公寓是否优质，可以从以下几个角度参考：

1）要有一定量的和公寓物业有关的产业作为依托，在高新人才聚集地最好，项目所处的城市板块是否有较高密度的商业金融办公环境等；

2）要有便利的轨道交通（地铁、有轨电车）衔接，在地铁站边上，地铁上盖更好；

3）要控适当制面积，一般在 40 平方米左右，面积小，租金坪效较高；

4）要品牌开发商开发，公寓是长期持有型物业，对后期的物业管理要求极高，一点管理差了，公寓的环境接受度将极大走低；

5）最为理想和最佳的状态，是要开发商带有很大部分自持的，能提供高品质的运营管理和物业服务的才好。

当然，不能说以上五个维度都能满足，是最理想的状态；少则也要满足两三个点；如果一个点都不满足，那还是算了。

文章很快就要收尾了，关于青秀2046项目公寓需要关注的细节城语就补充完了，对2046公寓有想法的购房客户，建议一看比较。

城语个人看法，总结起来就是青秀2046算不上优质的公寓，购房客户需要谨慎，慎重选择。