沉寂已久的土地市场，终于有了一些波澜。

今天，南门单元A-01地块及A-02地块局部地下空间成功出让，吸引了建发、城建、瓯海房开、中楠等多家房企参拍。

经过8轮竞拍，中楠以19950万元竞得该地块，楼面价9528元/㎡，溢价率11.76%。

多家房企参拍、多轮争夺、产生溢价，这在今年温州市区是首次，近3年来也很少见。

在当前楼市低迷的大环境下，这宗地块溢价成交，是一剂难得的强心剂。

01

南门单元A-01地块位于鹿城区锦绣路与吴桥路交汇处西南，占地约11.19亩，总建筑面积约20939㎡，建筑限高80米，土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。

地块区位示意图。来源：省土地使用权交易系统

该地块地处市中心成熟地段，西、南两向为会昌河，其中南向河景宽度达100多米，放在有些城市都能算江景房了，再加上东侧、北侧隔路也大多是低矮建筑，景观视野非常好。

非要挑不利因素的话，即东南方向的宗教建筑、西北方向的中医院，但均与该地块隔路、隔河，影响不大。

地块实景。来源：省土地使用权交易系统

结合地块特征看，该地块预计建2幢高层住宅。只要1楼架空层够高，预计几乎所有房源都能享受南向一线河景，且采光、日照完全不成问题，具备均好性。

该地块出让须知提到，可设置住宅空中花园绿化阳台，宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）20%，进深应不大于2.4米，满足要求时不计入住宅建筑面积和容积率。

同时，套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。住宅层高不小于3.15米。

地块及周边场景

可见，结合河景、层高、中空、空中花园等，若设计巧妙，该地块打造的产品，居家舒适度非常高。

02

该地块原为旧货调剂市场。该市场成立于1997年，是商务部全国旧货调剂试点单位之一。具备水运条件，正是当时这些市场选址的原因之一。

后来，随着城市建设推进，尤其是会昌河沿线水上公园打造，这些市场的存在已不符合城市发展要求。继续菜篮子市场之后，旧货调剂市场也于2015年搬迁至蒲州现址。

拆迁前的旧货市场

后来，该地块长期空置，一直用于停车场、临时农贸市场等，曾有众多房企表达意向，但一直未挂牌，直到如今。

由于条件优越，该地块在冷市之下，依旧引发了开发商争夺。但是，从成交楼面价看，地价依旧很低，且是该区域近15年来最低，还不到最高峰时的一半。

该地块西南方向直线约600米，吴桥单元A-07地块当前正在挂牌，计划下周三出让。在不具备一线河景的情况下，该地块起始楼面价约3960元/㎡。

由于当前楼市低迷，二手房市场价格很乱，出现什么价格都不奇怪。

像中梁首府、万象府等周边品质小区，在二手房市场上，虽然南向河景房仍要30000元/㎡以上，但非河景房偶尔有些急卖房源价格不高。

同时，鹿洲府、檀境等共还有约400套库存房源在售。

在此情况下，该地块最终的成交楼面价不高，也不足为奇。

万象府、中梁首府

当地块条件优越、楼面价低，若届时开发商能确保品质、定价合理，这里将出现一座性价比非常高的新盘。

当产品迭代，周边其他新盘的在售房源，若无品质、价格优势，或将在该地块售完前，面临很大压力。

03

近年大量房企暴雷，有能力拿地的开发商剩下不多，以央企、地方国企、少数民企为主。

就温州而言，当前本地多家知名房企也面临很大的资金压力，面对机会也有心无力。

因此今年以来，市区虽然成交了多宗地块，但以地方国企、建筑公司为主，少有品牌房企参与，再加上地价低，对市场造成了很大影响。

中梁首府、文澜府邸

今天，该地块吸引了多家品牌房企参拍，足以说明其与众不同之处。

从土地成交情况看，面对如今的冷市，受开发商欢迎的地块，有两个特征。

首先，总价低。光单价低还不够，需低总价来降低门槛、控制风险。

其次，占据稀缺资源。光地段好不够，还要有江景、优质河景等。

而这样的地块，所打造的新盘，只能是小盘。

项目小，面积段大，套数少，销售压力就轻了。再加上周边的稀缺资源，就能营造出“限量发行”的效果，也不会给所在板块明显增加库存。

如果只有这样的地块才有开发商要，或许接下来温州会好好挖掘瓯江边、塘河边的小地块。

会昌河

小楼盘或许在园林景观、会所功能等方面受限，但同样可以打造得很精致。在小地块中如何扬长避短，将考验房企的开发水平。

其实，当前温州仍有大量有钱、要求极高的富豪，他们到处看房，却很难找到他们满意的房子。

那么，就看这宗地块，最终能打造出怎样的产品了。