最近有不少朋友问我，现在房价跌成这样，是不是楼市在“倒车接人”，该抄底了？

说实话，这个问题我研究了大半年，今天我们结合最新的楼市数据来好好聊聊这事。

先看官方数据。国家统计局刚发布的4月70城房价数据显示，一线城市新房价格环比持平，二手房价格环比跌了0.2%，其中北京和深圳分别跌了0.6%和0.3%。

二线城市新房持平，二手房跌0.4%；三线城市新房跌0.2%，二手房跌0.4%。

从同比来看，一线城市新房跌2.1%，二手房跌3.2%，二三线城市跌幅更大，新房分别跌3.9%和5.4%，二手房跌6.5%和7.4%。

这说明什么？房价确实在跌，但分化特别严重。

我发现一个有趣的现象：虽然房价在跌，但成交量却维持在高位。

就拿深圳来说，4月新房成交2588套，二手房成交5733套，虽然环比都在下降，但刚需和改善型需求依然旺盛。

尤其是龙华区，新房成交量环比暴涨22.2%，90-144㎡的改善型产品占比近60%。这说明，核心城市的核心区域，依然有购买力支撑。

不过，三四线城市就惨了。

贵阳郊区房价跌破4000元/㎡，比奶茶店加盟费还便宜。

合肥滨湖新区的二手房从3万+/㎡跌到1.6万/㎡，直接回到2016年的开盘价。这种“倒车接人”现象，在过去是从未出现过的。

以前房价下跌后往往能快速反弹，比如从150万涨到300万，回调到270万后继续涨到700万。

但这一轮从600万涨到900万，却一路跌回600万，彻底打破了“房价只涨不跌”的神话。

为什么会这样？我认为有三个核心原因。

第一，经济大环境不好，居民收入预期下降。

2025年一季度居民中长期贷款同比仅增长11.76%，大家对背负长期债务都很谨慎。

第二，政策虽然松绑，但效果有限。贵阳将首付降至15%、公积金贷款提至120万，结果4月新房成交量环比下降超30%。

第三，人口流动加剧了分化。长三角、珠三角等核心城市群人口持续流入，而东北、西北等地人口流失严重，房价比白菜还难卖。

这里我要重点说说人口流动的影响。国家统计局数据显示，2024年上海新增常住人口20万，深圳增15万，而河南三四线城市流失30万。

中指研究院预测，未来50%的人口将涌入长三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群，核心城市房价或涨10%-15%，而三四线城市可能再跌10%-20%。

这就是为什么深圳核心区新房开盘即售罄，而三四线城市降价50%仍无人问津的原因。

对于普通购房者来说，现在买房需要把握两个核心原则：一是警惕区域分化，二是关注长期价值。

核心区与郊区的差距越拉越大，比如贵阳观山湖区房价保持在1.2-1.5万元/㎡，而修文、息烽等郊区去化周期长达28个月。

同样，上海内环的房子跌了也有人接盘，而远郊盘可能沦为“鬼城样板间”。90后购房者中，57%选择长三角、珠三角等东部经济带，超六成优先地铁沿线房源。

这说明交通便利性和产业集聚度，正在成为影响房价的关键因素。

不过，现在买房也有一些新玩法。比如，厦门推行“房票”新政，允许居民跨区选购商品房并享受阶梯奖励，6个月内购房奖励5%。

杭州余杭区补贴5万，厦门公积金首付降至20%，这些政策红利能省不少钱。

但要注意，这些政策主要利好核心城市，三四线城市的政策效果并不明显。

最后，我想说，楼市确实在“倒车接人”，但接的是有准备的人。如果你是刚需，在核心城市有稳定收入，现在确实是上车的好时机。

但如果你是投资，一定要谨慎，尤其是三四线城市，可能会越套越深。

毕竟，房子终究是用来住的，几百万的房款可能需要用十几年的收入来偿还。

在这个“倒车接人”的时代，与其盲目追涨杀跌，不如多花点时间研究城市发展规律，让自己的每一分钱都花得明明白白。

真正的好房子，从来不是靠炒作出来的，而是经得起时间考验的，更是可以穿越周期的。