中国楼市困境：马光远“拆迁”方案的现实挑战

2023年，中国房地产市场持续低迷，“量价齐跌”成为主旋律，各项利好政策收效甚微。对此，经济学家马光远提出一个颇具争议的解决方案：拆除全国三分之二的2000年前建成的老旧房屋，以制造人工短缺，刺激市场需求。这一方案虽然看似简单粗暴，却引发了业内人士的广泛讨论，我们认为，其可行性面临着巨大的挑战。

马光远的方案，其核心逻辑在于借鉴以往的棚改货币化安置经验。通过大规模拆除老旧房屋，向居民支付巨额补偿款，从而刺激购房需求，带动楼市回暖。同时，政府收回土地后，可以重新开发建设中高档住宅、商业地产，实现经济效益的最大化。这在表面上，似乎可以有效解决供需矛盾，稳定房价。

然而，将这一设想付诸实践，却面临着重重障碍。首先，规模浩大的拆迁工程并非易事。数据显示，仅2000年之前的房屋就超过2.57亿套，全部拆除需要耗费数十年时间，且不说这巨大的经济成本，更重要的是，许多老旧房屋尽管年久失修，但仍具备居住功能，拆除意味着巨大的资源浪费和环境污染。 这无疑是巨大的社会成本。

其次，高昂的拆迁成本也是一个不容忽视的问题。即使在中小城市，每户的拆迁补偿款也可能高达200多万元，一线城市则可能达到400万至800万元，这对于地方政府财政来说是一个沉重的负担。此外，高额补偿也未必能换来拆迁的顺利进行。部分居民可能因为补偿款不足以在周边购置房产，或因故土难离而选择“钉子户”，导致拆迁工作陷入僵局。

第三，即使顺利完成拆迁，也无法保证楼市能够快速回暖。当前，众多房企深陷债务危机，烂尾楼频发，购房者信心严重不足。即使拆迁户获得了巨额补偿，也未必敢于投资新建商品房，生怕重蹈烂尾楼的覆辙。同时，部分开发商为追求利润，可能存在偷工减料等现象，进一步降低购房者的购买意愿。商品房质量问题，也严重影响了市场信心。

综上所述，尽管马光远方案在理论上具有一定的逻辑性，但考虑到其巨大的经济成本、社会成本以及当前房地产市场的整体环境，其可操作性极低。简单地依靠人为制造房屋短缺来刺激市场，不仅治标不治本，甚至可能加剧市场风险，导致更严重的社会问题。解决中国楼市困境，需要更为系统、全面的政策和策略，而不是依赖于这种激进且难以实现的方案。

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