固有观念真的非常害人，很多人还在认为房价已经跌了这么久，应该不会再往下跌了。

我在这里奉劝大家，不要心存幻想，房价下跌是没有底的。

上个月我去沈阳调研，当地中介朋友给我看了组数据：贝壳平台挂牌的二手房超过22万套，而全市常住人口也就500多万。这意味着每23个市民手里就有一套房在卖。

更夸张的是，很多老小区近一年都没成交记录，比如铁西区某步梯房，业主从1.2万降到8000，三个月连一个看房电话都没接到。

这种现象背后是预期崩塌的连锁反应。2025年4月数据显示，全国70个大中城市里60个二手房价环比下跌，武汉、南京同比跌幅接近10%。

就像深圳小李那套房子，2020年300万买的，现在市价缩水45万，每月还得还1.2万房贷，活生生变成"负资产"。这种情况下，就算银行把商贷利率降到3.3%，大家还是不敢进场。

去年在郑州金水区采访时，我遇到位王阿姨。她2005年花2000块一平买的房子，现在挂牌5000都没人要。

"反正我成本低，就算跌到3000也不亏。"这种心态在老业主群体里特别普遍。

数据显示，郑州一些老破小价格已经跌回2005年水平，比如管城区某小区从1.4万跌到4800，而业主当年买入价才1800。

这种现象在南通更极端。中南世纪花城一期2008年首开价4200，2019年巅峰时炒到2.6万，现在又跌回8900，相当于坐了趟"过山车"。

为什么老房子敢这么降价？因为早期购房者成本极低，有的甚至是单位福利房，就算打三折抛售都能赚钱。

最让我震撼的是鹤岗的现状。上个月我实地走访发现，兴安台滨河南小区一套76平精装修房，首付只要2.3万，月供248元就能拿下。

整个鹤岗5月均价才1800，比2015年还低40%。这种情况并非孤例，湖南常德老城区部分小区一年跌了16%，而新城区次新房只跌6%。

流动性枯竭直接导致"价格失真"。深圳上周二手房成交1585套，但挂牌量仍有7.1万套，相当于每45套房抢一个买家。

更可怕的是，很多城市出现"鬼城"现象：沈阳某小区2000户住家，亮灯的不到200户，晚上进去跟恐怖片场景似的。

很多人觉得房价跌了30%就到底了，我给大家算笔账。假设一套2018年100万买的房子，首付30万贷款70万，利率5%。

如果现在房价跌到60万，贷款余额还有65万，相当于房子已经资不抵债。这时候就算房价再跌10%到54万，你还要补11万差额才能解套。

更关键的是心理预期。中指院调查显示，53%的人预期房价还会跌，只有17%认为会涨。这种情况下，抄底就像接飞刀。

去年有个粉丝听我的劝没买，结果半年后同一套房又跌了20%。现在他拿着现金在等，说要等到"恐慌性抛售"出现。

优先选择次新房：杭州同一地段新旧房价差达4倍，绿城留香园比隔壁小区贵2万/平，就因为品质好。未来房产价值会向优质资产集中。

警惕超大盘：南通华强城、中海碧林湾这些体量超5000户的小区，价格跌幅普遍超过60%。人多房多，踩踏风险大。

关注政策信号：重庆取消限售、深圳推动以旧换新，这些都是市场触底的信号。但要记住，政策只能延缓下跌，不能改变趋势。

最后我想说，楼市就像一场马拉松，现在才跑到半程。那些想着"抄底"的朋友，先问问自己能不能承受房价再跌50%的心理压力。

真正的机会，往往出现在所有人都绝望的时候。现在，显然还没到那个时候。