老牌小区：房价 “重回” 2013，老旧二手房竞争力下滑

近日，东论网友 @枕头SUP发帖称，宁波老牌品质小区“都市森林”的挂牌价已跌至2013年水平。据其描述，该小区虽由雅戈尔开发、口碑良好，但房龄超10年且多为楼梯房，价格回落似乎也合理。

网友@时华补充提到，该小区近期实际成交价约1.7万/㎡，与挂牌价存在差距；而@sendow007指出，2013年恰逢宁波楼市小高峰，如今价格回调或与市场周期相关。

从房源信息看，都市森林一期一套103㎡房源挂牌价229万（约2.23万/㎡），另一套同户型近期报价235万（约2.27万/㎡），但网友@mjy9910 直言：“老小区2万多不便宜”。

对比2013年开盘价约8000元/㎡，当前价格虽高于原始价，但横向对比宁波新房市场的“内卷”态势，老小区竞争力确实面临挑战。

低价房源：50 万以下 “小窝”，瞄准单身 / 丁克群体

另一边，50 万以下房源成为市场亮点，低价房源市场悄然升温。东论网友@壹尔玉@wechat 发现，宁波50万以下的房源并不少见，以40年产权的公寓和小面积“老破小”为主，如牡丹小区45.79㎡报价32万、金湖世家35.87㎡总价29.68万等。这类房源因低总价、低月供吸引了不少单身或丁克家庭。

不过，网友@80后大叔再战东论 质疑：“这些不都是公寓吗？”事实上，部分房源确为公寓性质，但也有70年产权的住宅（如牡丹小区）。网友@悬舞2011认为：“房子不在于大，在于温馨，在于和谁一起住。”而对于产权问题，购房者需仔细甄别——例如，金湖世家一套35.87㎡房源虽标价29.68万，但产权仅40年，入手前需权衡利弊。

市场分化加剧：刚需如何抉择？

从网友讨论看，宁波楼市正呈现明显分化：

1.老小区遇冷：房龄长、配套旧、无电梯等问题削弱竞争力，价格回调成趋势；

2. 低价房源走俏：低总价优势吸引预算有限的群体，但需警惕产权、居住舒适度等隐患；

3.新房持续“内卷”：大量新盘入市，进一步挤压老旧二手房空间。

对于刚需族，若注重地段和性价比，老小区或是不错选择；若追求低压力生活，50万以下的“迷你房”也能满足基本需求。不过，网友@根深叶茂12提醒：“以后（房价）只会更便宜。”市场走向如何，仍需时间验证。